上海居民路易斯·于（音译，Louis Yu）很为他在墨尔本的四套投资房产自豪，他发现从中国管理这些房产很容易——直到他的一套公寓面临了一个“令人头痛的问题”。

像极光楼这样的大楼公寓运作规则可能很复杂。(ABC News: Jarrod Fankhauser)

该公寓所在的大楼名为极光楼·墨尔本中央（Aurora Melbourne Central），是墨尔本最高的住宅楼之一，拥有1000多套住宅。

“我们以为[澳大利亚房地产]是一个成熟的市场，应该监管良好，”于先生说。

于先生曾经被一名女子通过微信联系上他，并且向他索取极光楼的“选票”。

于先生说，那名女子叫张洪静（音，Hung-Jing Tiong），住户们则称她为“静”。她提供了一份英文表格，他在并没有完全理解表格内容或含义的情况下就签了字。

他的经历和同一栋公寓楼里其他几位海外投资者类似。他们向我们讲述了类似的故事。

据悉，一些业主似乎不知道签署代理投票表格（proxy form）的意义，也不知道他们把什么样的权力转交给了张女士。而张女士则被指成功获得了350多张投票的代理权。

在获得这些选票后，张女士成为极光楼多个业主委员会的主席。

从那以后，极光楼出现了一连串的纠纷，业主屡次向维多利亚州民事和行政法庭（VCAT）、维多利亚州消费者事务局和警方投诉。

还有两家公司在维州最高法院对极光楼的业主大会提起法律诉讼。

法庭文件显示，在一个案件中，设施管理服务公司FFM International（FFMI）指控业主大会“没有或拒绝向FFMI支付发票”，涉案总额超过240万澳元。

张洪静（音）是极光楼多个业主委员会主席。(Instagram)

张女士领导下的业主委员会还被指称督办了一系列其他有争议的规定，如禁止将食品外卖和大件包裹留在大堂，以及取消电子门禁卡的权限。

今年3月，张女士被拍到在一次争执中涉嫌咬伤一名工人。警方收到了投诉，并调查了这一事件，但表示不会提出起诉。对此，张女士否认了上述所有指称。

她说，她只持有5%的业主代理选票，大多数人“对极光楼很满意，因为一切都[有]改善”。

于先生说，如果海外业主能够获得中文或英文以外其他语言关于公寓物业管理的信息，使他们了解投票代理规则的重要性，那么极光楼的问题就可以避免。

“我相信我们大多数人从未想过[我们会]陷入这么复杂的情况。”

操作投票代理权是“普遍问题”

澳大利亚公寓发声组织主管萨曼莎·里斯。(Supplied)

澳大利亚公寓发声组织（Australian Apartment Advocacy）主管萨曼莎·里斯（Samantha Reece）说，业主或物业管理人员操控代理权是该组织处理的一个“常见”问题。

里斯女士说，在她的组织去年收到的527项调解请求中，有四分之一是涉及海外买家的案件。

她说，语言障碍是问题的核心，除英语外，有关澳大利亚房地产法规的资源有限。

“英语作为第二语言，对他们（海外买家）来说往往很难理解，”她说。

“有些物业管理者确实用中文制作了他们的议程，但不是很多。”

为了更好地告知海外买家，里斯女士鼓励对管理业主大会负责的物业经理向他们主要面对的买家用他们的语言提供有关物业的概况介绍。

她说：“我们应该用各种不同的语言提供这种教程，因为我们是一个多文化的国家。”

业主表示改革并没有控制代理投票权配置的问题

华人投资者表述，投票代理授权的收集是通过一个网站，一些公寓业主被要求登录网站并填写业主代理授权表格。其中一份截图显示，投资者对该表格以及他们将自己的代理投票权授权给谁感到有些困惑。

此外，在一封提供ABC的2021年发给极光楼业主群的电子邮件中，张女士写道：“我是你们的代表，我持有超过40%的业主代表代理权。”

这封邮件的署名是： “您的代理持有人： 张洪静”。

维多利亚州消费者事务局（CAV）是监督维多利亚州与分契式物业有关的法律纠纷的机构，该机构解释说，公寓业主可以将他们的选票交给其他公寓业主来代理，但其中有一些限制。

“维多利亚州政府在2021年12月对业主大会的运作方式实施了重大改革，”CAV的一位发言人说。

改革对任何一个人可以持有的代理权数量进行了限制，并确保委员会成员只能将其代理权交给另一个委员会成员。

极光楼是墨尔本最大的大楼之一，有超过一千个住宅。(ABC News: Jarrod Fankhauser)

然而，一位不愿意使用真实姓名的极光楼业主说，这些立法变化对限制这一问题没有什么作用。

她说，张女士的投票代理权“只是分给了其他少数人，这些人在之后的股东大会上以与[张女士]完全相同的方式投票”。

“如果你是一名持有物业的居民，请保持警惕，”她说。

极光楼的规模如此之大，以至于它至少有六个业主公司，并受到一系列复杂的法规约束。

“业主委员会基本上是你在分契式物业管理计划中拥有房产时加入的一个俱乐部，”聊聊公寓（Flat Chat）网站编辑同时主持分契式物业管理相关播客的法律和法规专家吉米·汤姆森（Jimmy Thomson）说。

分契式物业计划指的是一栋或一组建筑被划分为多个地段，如公寓或联排别墅，当你购买一个物业时，你也与其他业主一起分享该建筑的公共物业所有权。

公共物业由一个业主委员会管理，该委员会负责决定大楼的运作方式。

当你买下一块地时，你也会被自动分配到一票，你可以在业主大会的决策过程中使用，但每一票的权重不是平均的——拥有大公寓的人一般有更多的投票权。

“你的投票权取决于你的“单元权益数”，这是用来计算你的征税和物业费的数字。大致是基于你的公寓的价值，”汤姆森先生说。

“因此，住在更大和更有吸引力的公寓的人可能比住在更小和更便宜的公寓的人有更多投票权。”

特别业主大会罢免主席

照片上的极光楼门外摆放着大件包裹。(Supplied)

2月，一群极光楼业主组织了一次史无前例的业主委员会特别大会，约有200人参加，持续了四个多小时。

这群业主还为不懂英语的与会者组织了普通话翻译。

会议通过了几项决议，其中包括罢免极光楼的业主委员会一（OC1），其中包括张女士，并成立一个新的委员会。

在张女士给ABC的回应中，张女士对那次会议的结果提出了异议，并抄送了一名来自Sinisgalli Foster的律师，后者重申了她的立场。

一封分享给ABC的邮件显示，这间律师楼正在代理2月会议上“据称被替换”掉的委员会成员。

张女士仍然是几个较小的极光楼物业委员会的主席，但据ABC了解，更多的特别业主大会正在计划中。

不愿使用全名的皇家墨尔本理工大学本科生瓦妮莎（Vanessa）也是投票推翻张女士的业主之一。

她表示，最近几个月，在她认为有问题的政策下，住在大楼里遇到了困难。

“很多问题解决不了，”她说。

“我在半年内丢了四个包裹。包裹不值什么钱，但挺烦的。

“我们的外卖也被扔出去。”

“无能为力”

极光楼的居民表示，他们已经向维州民事和行政仲裁庭（VCAT）和维多利亚州消费者事务局报告了大楼里的纠纷，但大多数问题仍未得到解决。VCAT记录了五个与Aurora有关的案件。

汤姆森先生说，VCAT有权任命一位物业经理来代替业主委员会。

但现在在维州，仲裁系统被大量的案件所淹没，这些案件可能需要一年多的时间才能处理完。

“如果你在一栋问题严重的大楼居住，你就真的被困住了，无能为力。”

维多利亚民事和行政仲裁庭 （VCAT）大楼。(Supplied)

对此，维州分契式物业社区协会（SCA）表示，极光楼的问题表明，州政府有必要对业主大会进行更好的政策干预。

SCA（维州）主席朱莉·麦克莱恩（Julie McLean）说，预计在未来几十年内，公寓生活将越来越受欢迎。

“现在可以而且必须采取措施，保护消费者对公寓生活的信心，为业主和经理人提供和谐合作所需的工具，并确保分契式管理社区更加受到尊重和理解。”

极光楼的纠纷也让一些像于先生这样的海外投资者质疑他们今后是否应该在澳大利亚投资。

“我不确定......这怎么解决，”于先生说。

“对于移民和海外买家来说，这对[他们对澳大利亚房产市场的信心]产生了相当大的负面影响。”