图为本迪戈地区的一处房产。

2021至2022财年的联邦预算案已经出炉，可以说这是一场大型的撒钱活动，各种政府支出惠及了几乎所有澳洲居民。那么在联邦财长弗莱登伯格（Josh Fredenberg）“撒钱”之后，澳人未来投资应该看哪里呢？从政策角度来看，房地产市场将继续收益。

该买房吗？预算说可以“有”，利率说“我很低”

联邦预算案的公布让不少澳洲人的钱包重新充裕起来，也对资本市场带来了比较有益的支撑。对于本次预算案，澳洲经济和金融市场的分析人士魏睿昊（Julius Wei）表示，从政策角度来看，房地产市场也将继续受益。一方面是利率持续低位带来的支撑，另一方面是此次预算案针对第一次买房的优惠多多，也将有利于创造更多市场需求。SBS报道，在本次预算案中，联邦政府承诺，将支持住房建造工作及住房拥有率。预算详细列出了旨在“帮助更多澳人实现他们拥有住房目标”的多项支持和计划，每一项措施都有严格的资格标准要求和重大的长期财务承诺。包括：将现有的住房建造者（HomeBuilder）补贴计划申请者的动工期延长12个月；新增1万名首付比例为5%的首次置业名额；家庭住房担保计划允许符合条件的单亲父母购买首套房只需要2%的首付和首次置业养老金储蓄计划（The First Home Super Scheme）可发放的金额从3万元增加到5万元。

对此，魏睿昊表示，从投资市场的角度来看，这份预算案进一步确认了澳洲将会在未来2至3年内延续货币和财政政策同时保持宽松的做法，明显利好于绝大多数资产价格，特别是高收益资产的价格。如果从大的资产类别来看的话，可以比较确认的是股市和房市都将受到明显的支撑。具体来看，补助更多针对的是中低收入人群购买相对廉价的自住房，预计可能会更有利于远郊地区，或者相对较小户型的公寓房。

去哪买房？这些地方可“下手”，有些地方“别踩雷”

根据金融专家的观点，房地产市场将成为澳洲新财年投资的热点地区，那么哪些地区值得澳人“出手”，哪些地方澳人不要“踩雷”呢？

Realestate报道，首席房地产研究人员莱德（Terry Ryder）近日将维州的莫宁顿半岛（Mornington Peninsula）和本迪戈（Bendigo）列为寻求长期资本稳定增长的买家的“首选之地”。此外，维州民众还可以考虑投资昆州的摩尔顿湾（Moreton Bay）、图乌巴（Toowoomba）、罗根市（Logan City）和班达堡（Bundaberg）、新州的布莱克敦市（Blacktown City）和奥兰奇市（Orange）、南澳的阿德莱德恩菲尔德港（Port Adelaide Enfield）和西澳的罗金厄姆市（Rockingham City），这些地区也被评为2021全澳十大“最值得”买房地区。

其中，莱德推荐的莫宁顿半岛是“墨尔本最具弹性的市场之一”，因为在2020年全年，该地区的销售活动一直在增长，其优势包括通过Peninsula Link和EastLink改善了与CBD之间的交通连接，以及附近像海滩、酿酒厂、公园、画廊和餐厅等所带来的生活方式的福利。而在维州政府的墨尔本计划（Plan Melbourne）下，教育、医疗等服务和基础设施的投资将进一步推动该地区经济的发展。他说：“高端住宅市场和经济适用房市场都很火爆，导致许多郊区的房价都在稳步上涨。”该地区住宅年增长率最高的郊区是布莱尔高里（Blairgowrie，增长26%，至115.5万元）、图特加鲁克（Tootgarook，增长21%，至70万元）和麦克雷（McCrae，增长21%，至96万元），而德马纳（Dromana）的住宅年增长率最高（增长21%，至63万元）。

与此同时，莱德认为维州的本迪戈地区也是“澳洲领先的增长房市之一”，其已成为墨尔本和澳洲其它地区买家的目标。本迪戈最近的荣誉包括被皇家墨尔本理工大学（RMIT University）评为澳洲最宜居的边远地区城市之一，以及被PRDnationwide评为全澳最具弹性的市场之一。本迪戈大多数城区的租金空置率低于1%，失业率远低于全澳平均水平，另外50亿元的区域铁路（Regional Rail Link）也促进了墨尔本的良好交通，这些都进一步增强了本迪戈的吸引力。据悉，该地区年度表现最好的地段是北本迪戈（North Bendigo，上涨19%，至33.5万元）、以及埃普索姆（Epsom，上涨18%，至43万元）和希思科特（Heathcote，上涨16%，至39万元）。

“有人笑就有人哭”，Domain网报道，最新数据显示，在截至2021年1月的过去6个月里，昆州、西澳、南澳和新州等一些地区的房地产市场走势异常缓慢。西澳的一处房产，竟然花了9年时间才卖出去。据悉，从昆州的凯恩斯（Cairns）到欣钦布鲁克岛（Hinchinbrook Island）的因尼斯菲海岸（Innisfail-Cassowary Coast region）地区，其房屋的售卖时间平均为691天。紧随其后的是查尔特斯（Charters Towers-Ayr-Ingham）地区，该地区的房屋售卖时间约为673天。另外，西澳的埃斯佩兰斯（Esperance）地区的房屋在市场上平均挂牌628天后才被售出。悉尼和墨尔本附近地区的公寓有些挂牌时间也超过了170天。其中维州吉普斯兰西南部（Gippsland-South West region）地区的公寓平均挂牌时间为275天。

“追涨入市需谨慎”澳人别盲目投资要注意细节

如今澳洲房市在新冠肺炎疫情中不降反升，一些买家担心错失机会而匆忙入市，殊不知这将埋下隐患。在入市前，澳人需要切记以下几点。

SBS报道，联邦政府最近几个月为购房者提供了比以往任何时候都多的激励措施，联邦预算案的加持，再加上创纪录的低利率，导致住宅地产需求激增。但投资者匆忙购买房产时，很容易忽视一些信号，从而导致购入资产的安全性降低。那么澳人在购房签订合同前，需要注意哪些细节呢？

●房屋硬件：买家可能不会特别注意到房子的如下问题，比如结构损坏、配件生锈、绝缘不良，甚至有些建筑物中含有石棉。为此，澳人可在选房前聘请一名房屋检查员来进行检测。注册房屋检查员克拉克（Myles Clark）称：“通常主要关注的区域是潮湿的区域，如浴室和洗衣房。如果发现哪怕是非常小的斑点，它们可能会导致进一步的持续的问题。请人检查只是一笔小投入，可以帮助避免未来可能的耗资巨大的维修。”

●房屋规划：购房者还需要注意的是购买房产所在地区的规划和发展，包括其是否处于高风险的森林山火或洪水区、与主要道路、高速公路和铁路线的连通性等等。为此，澳人可以请一位过户律师（conveyancer）来检查购房合同，以确保到手的房子是与合同中一样的“物真价实”的商品。

●房源用途：戴维斯教授表示，澳人购买自住房和出租房（投资房）都有其各自的税收优惠，但购买自住房是最省税的选择，因为在出售时无需征收资本利得税。建造新房或购买全新的房屋可以申请首次置业补助金计划（First Home Owner Grant）。

●购买期房：Wealthsource Conveyancing的创始人乔登·林（Jorden Lam）表示，那些购买“期房（off the plan properties）”的人必须仔细查看他们的合同，尤其是日落条款（sunset clause），这可能允许建筑商有更多时间来交付房屋或在建造过程中做出改动。她说：“因为你还没有看到建好的房产，等到完工时你再看到它，它实际上并不是你想的那样。期房合同通常允许（建成的房屋）与你在样板房中看到的或最初在合同中告诉你的细节有一定程度的实际偏差。”

政府对房地产市场的大力支持和利率的持续走低让澳洲房市成为澳人未来的重点投资产业，但“房市有风险，投资需谨慎”，澳人在选择投资的时候一定要“擦亮双眼”，不要“踩雷”，做出决定前多做前期准备和背景调研，对比多个地区再做出决定，切勿盲目投资，让自己辛辛苦苦赚来的钱“竹篮打水一场空”。

链接：“涨薪太慢房价太高”澳洲年轻人养老金购房有风险

虽然澳洲房市如今“火爆”，但可怕的是目前澳洲的工资增长速度远远不及房价上涨速度，比价网站Finder近日公布的数据显示，澳洲房主至少要需要6位数的首付才能进入房地产市场。

商业内幕网报道，一项针对1028名首次购房者的调查发现，近10%的购房者需要10年以上时间才能凑齐所需金额。而根据最新资产支持型证券数据显示，获得抵押贷款所需的平均存款为106743元，较两年前高出16%。在接受调查的首次购房者中，近1/3的人选择了“父母银行”，在过去12个月里，父母们大约贷款290亿元给成年子女投资房产。

第7新闻网，调查还发现，44%的青年受访者愿意使用养老金买房，这表明澳洲年轻人可能会将数百万元的养老金注入本已火爆的房产市场。对此，Finder房屋贷款评论员惠滕（Richard Whitten）表示：“对那些想进入房产市场的人来说，为买房存一笔定金绝对是最大的困难之一，尤其是当你同时支付房租的时候。使用养老金支付定金可以让你进入房产市场，（由于缺乏养老金养老）提前使用养老金的做法可能会在你65岁以后给你造成伤害。”