墨尔本房价在上涨14个月后首次下滑，这给了买家很多新的希望。

CoreLogic最新房屋价值指数显示，12月全市综合房产价值下滑了0.1%，至795108澳元，但全年仍增长了15.1%。

据RealEstate网站报道，在2021年的最后一个月，墨尔本独立屋价格下降了0.2%，中位数为997928澳元，全年增长了17.9%。公寓（单元房）上涨了0.3%，为627047澳元，全年增长了8.7%。

CoreLogic研究总监Tim Lawless表示，12月新房源的激增是消除墨尔本和悉尼市场“部分热度”的关键因素，因为需求受到严重的负担能力限制和州际移民的影响。

CoreLogic研究主管Eliza Owen表示，“对墨尔本来说，陷入这种下滑是不可避免的，在整个疫情期间，即使墨尔本出现两位数房价上涨，也是全澳首府城市中表现最弱的一个。”

Owen指出，墨尔本公寓市场尤其受到疫情冲击。但随着国际边界重新开放，内城区的租赁需求可能会大涨。

Lawless称，”2020年3月至2021年5月，墨尔本公寓租金下降了8.5%，现在反弹速度高于独立屋。”

墨尔本公寓租金季度增长为1.5%，而独立屋则是0.9%。

在过去的15年里，墨尔本的房价增长速度是家庭收入增长速度的2.5倍。

而在该市的部分地区，攒够一套经典住房首付款所需的时间已增至20年。

这些严峻的发现来自澳新银行和CoreLogic最新的《住房可负担性》报告，专家们呼吁削减印花税，并转向非常规住房，如小型住房，以遏制日益恶化的可负担性危机。

该报告指出，“几个住房成本指标在澳洲许多地区都处于历史高位”，其中房价与收入之比和首付款门槛增长最快。

在墨尔本，一套经典住房的价格现在是家庭年收入的10.5倍，而2006年是6倍。维州偏远地区，这一比例为7.5，2006年为5.2。

在此期间，维州首府的独立屋和单元房中位价值飙升了134%，明显超过了居民收入54%的增幅。

根据澳新银行和CoreLogic的数据，在墨尔本购买一套中位价独立屋，需要平均14年才能攒够20%的首付，几乎是15年前的两倍。

Manningham West地区的新买家，需要令人吃惊的20.8年才能攒够首付，而在Whitehorse West、Bayside和Monash，也超过了18年。

在Gippsland-South West和Surf Coast-Bellarine地区，这一时间也升至15年。

报告补充称，尽管低利率确保了抵押贷款服务仍处于可控范围，但它们也“加剧了那些能够拥有住房的人与那些试图进入楼市的人之间的不平等”。

国家住房金融和投资公司（National Housing Finance and Investment Corporation）的进一步研究发现，首次购房者中收入最低的40%群体，只能买得起墨尔本市场上10%的住房。

CoreLogic研究主管Eliza Owen表示，疫情期间，“澳洲大部分地区的负担能力都在恶化，包括首府城市”。

她说：“维州有一些地方的房价较低，尤其是市中心的部分公寓住宅，但这并不是人们想要居住和建立家庭的地方。”

“让潜在的首房置业者松一口气的是，未来几年，我们可能会看到房地产市场出现下行，因为这种超长的增长水平是不可持续的。”

但顶尖行业机构和经济学家说，现在就需要采取行动，帮助那些难以买下一套永久住所的人。

澳洲房地产协会主席Adrian Kelly、realestate.com.au经济学家Anne Flaherty，及Loan Market经纪人Jacob Decru都呼吁改变印花税，以解决住房负担能力不断恶化的问题。

Kelly希望各州能在一次全国内阁会议上讨论“更好的替代方案”，此前他曾告诉《先驱太阳报》，墨尔本的一些购房者“花在印花税上的钱接近他们全年工资的一半”。

Flaherty和Decru都表示，在维州，首房置业者的印花税豁免和折扣的门槛必须提高，分别从60万澳元和75万澳元往上提。

维州房地产协会主席Adam Docking敦促州政府与该行业合作制定措施，帮助人们踩上进入楼市的梯子，而不是向他们征收“让很多人买不起房”的税。

墨尔本建筑商Nick Todd表示，建造更划算的住房也应该被提上日程。疫情期间，他将自己的建房业务转向建造微型住宅。

他表示，由于房价不断上涨，以及人们受疫情驱动想改变生活方式，非传统住房从未像现在这样重要。他敦促议会对禁止永久安装微型住宅的法律重新考虑。

他说：“它们拥有标准房屋所拥有的一切——我正在建造它们，有全尺寸的烤箱、炉子、洗碗机、洗衣机和一个楼梯。”

“它之所以更小，是因为你没有很大的休息室或厨房，但很紧凑。”

澳洲各地的出租房空置率持续走低，并可能在2022年进一步收紧，一份新的报告预示着投资者的良好回报，但对租户来说却是糟糕的消息。

根据Domain的月度出租率报告，虽然12月的出租房数量略有上升，但这更多的是反映了传统的租房转换期，即租约结束和整体选择增加。

12月的全澳出租房空置率为1.7%，比去年这个时候的2.4%下降了近三分之一，总的趋势是在新的一年里继续下降，因为1月的典型强劲需求对现有供应造成了挤压。

“我们看到，除了霍巴特和阿德莱德之外，大多数首府城市的空置率都在上升，但随后预计会回落。”

Domain研究和经济主管鲍威尔博士（Nicola Powell）说，“这意味着在澳洲的一些地区，特别是较小的市场，几乎不可能找到可以出租的房屋。”

“在全澳大部分地区，这是一个房东市场，我们说的是当出租房空置率低于3%时，在一些地区肯定会出现租赁危机。但悉尼和墨尔本的市场最为分散，一些郊区比其他地区更容易找到租房。”

全澳的空置房产数量从2020年12月的5.4套住宅缩减到2021年12月的3.7万套，减少了31%，这将进一步起到压低出租房空置率的作用。

霍巴特市场依然是最紧张的，空置率从2020年12月的0.5%下降到0.3%，持续处于历史低位。

在阿德莱德，情况也好不了多少，为0.4%，比去年的0.7%低了0.3%。珀斯的情况也只是略好，为0.6%，而12个月前为0.9%。

在堪培拉，出租房空置率为1%，而去年为1.3%；在布里斯班，空置率为1.3%，低于1.8%。

达尔文的空置率同样为1.3%，但却是唯一一个自去年以来出现实际上升的城市，当时空置率仅为1%。

与之相比，悉尼的空置率较高，为2.6%，虽然远低于2020年12月的3.7%，而墨尔本的整体空置率是全澳最高的，为3.2%，低于此前的5.2%。

“最小的市场似乎是受影响最大的，”鲍威尔博士说，“任何试图在霍巴特找到住宿的人都面临巨大困难，特别是那些低收入者，市场已经紧张了一段时间了。”

“阿德莱德也很困难，其空置率稳定在2017年开始的Domain有记录以来的最低点。珀斯在州界长期关闭的影响下，出现了真正的转机，州际移民不可能去，飞进飞出的工作也结束了。”

悉尼2.6%的空置率是2021年5月以来的最高水平，但与2020年3月的记录水平相同。那是在新冠疫情冲击该市并导致空置率大幅上升之前。在12月底，有超过1.5万个空置的租赁房源。

悉尼的不同地区在出租房屋的数量上往往有明显差异。目前，房源数量最少的是位于该市西南区的Camden，为0.3%，Central Coast的Richmond-Windsor和附近的Wyong均为0.5%。

另一方面，对于想住在北区Ku-ring-gai的租户来说，好消息是当地空置率高达4.2%，西南区的Canterbury为4%，西区的Parramatta为3.9%。

在墨尔本，空置率比延长封锁后的2020年12月的峰值下降了2个百分点。在上个月底，估计有超过1.6万套空置出租房。

在墨尔本CBD，受疫情影响最严重的地区，去年的空置率几乎达到14%，现在已经缩减到4.5%。

鲍威尔博士说：“我认为，这是因为房东已经卖掉了房产，而留学生在不久的将来又会回来，以及人们在封锁期间被关在家里。他们看到租金下降了很多，现在他们可以找到物有所值的房产，也结束了合租生活，可以负担得起自己租房。”

Mornington Peninsula的空置率依然是最紧张的，为0.4%，东南区的Cardinia为0.6%，Sunbury和Frankston的空置率为0.7%。

Stonnington East的空置率最高，为6.3%，Stonnington West为5.3%，Whitehorse West为5.3%。