在澳洲，购房和贷款并不是任何时候都一帆风顺，因此申请住房贷款时做到未雨绸缪就十分重要。

1.信用

有一个东西，它属于你，你可能从来不曾见过，甚至不知道它的存在，它就是----信用报告。从来到澳洲购买第一张电话卡开始，个人信用报告就产生了，当然，这时候只有个人信息如姓名和出生年月日。以后它会记录跟信用有关的活动，如咨询办理信用卡或贷款。如果出现3个月账单（不一定是信用卡或贷款，其他如水单、电单、煤气单、电话单等）逾期未付，信用报告就可能出现“Default”记录。由于个人信用报告是银行审理贷款申请的重要参考，如果银行发现申请人有过信用不良记录，很可能直接拒绝贷款。但即使存在信用危机，还是有个别银行会接受申请。所以在咨询时可以向经纪人如实说明情况，选择合适的银行，避免因信用问题导致贷款申请被拒。

2.开支

申请贷款时银行会仔细审查Bank Statement上列出的开支。如果发现有定期的固定支出，如孩子每周一次钢琴练习费，则把该费用计入总开销，而降低该申请人的最大贷款额。当然，如果申请材料上没有这类支出，银行也不会细问（你若是老实交待银行也欢迎），通常默认的家庭生活开销大约为single $1300/月，couple $2400/月，couple+1 child $2800，couple+2 children $3300。注意这些只包括日常交通、饮食、消费的开销，未包含房屋租金。

3.换工作

银行比较偏好有固定工作和收入的贷款人，最好在同一职位就业6个月以上。如果在单位工作不足6个月，银行需要单位出示证明说明该雇员已过试用期，可能还要确认申请人过去是否在同一行业工作。

4.贷款额度

每个银行都有自己的“审核利率”，这个利率往往比产品的实际利率高2%-3%，旨在测试申请人的还贷能力。如果申请人在高利率作用下仍有结余，银行则认为他/她有足够还贷能力，反过来说，申请人也了解自己能从银行贷多少钱。这是很重要的。拍卖是买卖二手房屋比较常见的一种模式。有时候竞拍的人多，可能一不小心就把价格喊高了。客户也许能一次缴纳20%定金，但能从银行贷多少款却是另一回事。如果收入不够高，不能贷到80%，客户就需要额外补足资金了。因此，推荐先申请一个Loan pre-approval弄清楚最大贷款额，去拍卖时心里有底，从而避免因贷款不到位而不能交割的局面。而客户只需要提交ID，收入证明和存款证明就能办理。在交换合同后把合同补上，几天便能拿到Formal approval。

5.审理范畴

银行在批准一个贷款之前会考虑诸多因素，如物业大小，所在区域，楼房密集度等。例如，许多银行对全澳的区域根据地理环境划分为4个等级，分别为zone1,zone2,zone3,zone4。其中zone1为风险系数最小，zone4风险系数最大。对不同区域有借贷比和贷款额的限制，因此如果所购物业在zone2、3、4，意味着客户需准备更多资金。