1月15日，“海外掘金大讲堂”分享主题：最透明的房地产数据，掌控美国房产上涨周期

　　主讲人：曲文博，美信美房首席研究员，外交学院国际经济学硕士，AFP国际注册金融理财师，资深海外房产研究员。

　　◎作者丨曲文博

　　今天我的讲座内容分为四部分，美国房产优势、税费、美国房产投资误区，最后再给大家讲解一下选择怎样的机构来投资。

　　1美国房产优势

　　（1）美元计价

　　美国房产的第一个优势，就是以美元计价。

　　美国是全球各大经济体中唯一一个现在在做紧缩政策，也就是减少印钞和货币流通量的国家。包括现在的加息和缩表都是在减少美元流动性。而中国是和美国做反向操作，就在去年年底，我们出了TMLF定向中期借贷便利，之后是定向降准，一直到今年年初的这个全面降准，是和美国恰恰反向的一个操作。

　　中国去年上半年还是在宣传降杠杆。因为地方政府债务过高、房地产企业的债务率过高，就会出现很大泡沫。但是通过降了半年的杠杆，发现中国的消费指数、投资指数都降到2008年金融危机以来最低点，甚至有些指标已经比金融危机的时候还要低。

　　所以今年年初的时候就转变了方向，从去杠杆转变到保增长。今年很有可能是中国还要继续扩大流动性的一年。所以，人民币今年承受的汇率压力会可能越来越大。短期看人民币汇率取决于中国短期货币政策和财政政策，以及美国的加息节奏。

　　但是从中长期来看，需要看中国GDP总量和中国货币流通量M2的比值。中国GDP总量12.2万亿美元，m2的总量已经超过180万亿人民币，大概折合将近27万亿美元。也就是说，中国印两块多钱才能生产一块钱的东西。而相比较美国的GDP总量呢？今年已经突破二十万亿美元，但美国的M2总量只有十四万亿，美国差不多印七毛五就可以生产一美元东西。

　　而且美元是全球流通。这个钱就算印多了，也可以把美元分散到全球各地交易石油，交易黄金，交易各种大宗商品。但人民币却不能直接结算，所以人民币只能就是在国内循环。所以国内一定会找一个很大的蓄水池，把多印出来的人民币存在里面，这个蓄水池就是中国的房地产。

　　非常有的意思是，中国的M2货币流通量可以买下全世界。2016年的时候，中国的m2总量可以买下整个美国加日本的所有的GDP。2018年中国可以买下美国加所有欧盟国家的GDP总量。如果人民币继续保持现有的汇率，然后按照现在每年百分之八到十的M2增速这么印钱的话，在十年以后，中国的流通货币都可以把全世界的GDP全买下来。

　　所以这个就是不合理的，所以未来中国的印钞速度，一定会慢下来。但如果停止下来，代表中国的房地产泡沫就会被挤破。另外一点，我说。中国的不合理就是中国的房价。

　　这个图是当时1989年藤子不二雄画的漫画——大雄与日本诞生，这部漫画讲的就是当时大雄还有胖虎他们在日本生活压力很大，天天上学，考试考不好，还要上课外班。然后大熊就跟多啦A梦说，拿时光机把我们放回到五千年前的日本，让我们重新去开发，日本要建立一个美好的国家。然后他们坐着时光机回到五千年前。

　　第一件事就是圈地，拿长矛画，这块地是我的，那片地是他的，这就反应了当时日本的房地产状态。当时是日本房价的历史最高峰，一个东京可以买下美国所有的房子，整个日本可以买下四个美国。上个月潘石屹讲了一个中国房地产数据，现在中国房地产的市值总额大概四百五十万亿人民币，相当于美国加欧洲加日本这三个地方所有的房子的总市值。

　　所以现在中国的房价是不合理的。再加上中国现在面临出生率远低于人口代际更替水平，未来中国的人会越来越少，房子会越来越多，至少房子是会保持现有的数量。所以人越少以后空置房越来越多，现在是把国内房子做一个变现，去投资一些海外资产的非常好的时机。也有可能这个机不会太长，就是未来两三年。

　　这个表是全世界房价排名前十一位的城市，其中有五个都是中国城市，香港，北京，上海，深圳，还有广州。当然排第一位的委内瑞拉的加拉加斯是因为恶性通货膨胀，这货币贬值96％，通货膨胀率达到了百分之一百三十万。相当于一万三千块钱，只能买一块钱的东西。

　　正常发展的城市里前十位就有五个是中国城市。我们看到很多不合理的数据，比如说房价收入比，像北京，需要不吃不喝，拿平均收入的人工作44.34年才能在北京买一套均价房。即便是广州也需要二十三年。

　　我们看第四数列的租金回报率，你的房子需要出租多少年才能回本。北京需要70年，上海需要62年，深圳需要73年。

　　我们再看房价排名，最后这些城市全都是美国城市，包括一些大城市像达拉斯，休斯顿，拉斯维加斯。基本上在这些城市，平均家庭收入两年多就可以买一个均价房。休斯顿平均需要2.3年，休斯顿平均家庭收入大概就是不到六万美元，平均房价也就十几万美元。租金回报用6.97年就可以回本。这是毛租金，这些城市都有房产税的。

　　即便美国的房子如此便宜，美国房屋持有率只有65％左右，依然是有35％的人会选择去租房而不买房。这个就是完全供需平衡状态，靠市场需求来引导房子的价格和买卖。

　　但是中国即便房价这么贵，房屋自有率超过90％，也是因为在过去二十年中国GDP和m2增速最快的阶段，能够赶上这些增速的就只有中国的房价啊。即便中国物价涨了很多，但是和M2增速二十年翻了三十一倍这个速度来比呢？还是远远不及的。只有在中国买房子基本上可以达到这个水平。

　　现在中国面临最大问题就是居民杠杆率问题。居民杠杆就是贷款总额，基本占居民收入总额的比例是百分之百，跟美国的状态差不多。但美国很多贷款是短期贷款，信用卡或者车贷，学生贷款，但是中国基本上百分之九十的贷款都来自中长期购房贷款。

　　所以这个状态对未来消费能力的透支是非常大的，而且未来十年是中国老龄化进程最快的十年，到时候全社会对福利的需求，还会再上一个台阶。所以说，未来中国经济想要靠消费来拉动非常困难，这也是我不太看好未来在中国继续投资房地产的原因。

　　除了美国房产便宜，投资属性比较好之外，美元对人民币的升势现在依然处在长期上涨通道。从2014年一直到2018年底，美元对人民币的走势，从6上到7。然后中国触动逆周期因子又回到了6.2，这中间用三年的时间。但是在2018年的时候，只用了半年的时间又从6到了7，现在是一个美元加速上涨的时间点，所以中国人民币现在承载的压力也是非常大的。

　　2019年美国加息的频率有所放缓，对人民币这种压力的释放也会好一点。但是，我们刚刚一开始分析的M2和GDP的一个比值来看人民币超发的状态是依然存在，所以依然有一个长期可能缓慢贬值的趋势。

　　（2）透明性好

　　美国房地产另一个优势是透明性是非常好。在美国买房子，是不太容易上当受骗，如果你用心去做调查，即便是在中国去买这个美国的房子，即便不去看，也很难上当受骗。

　　美国的房子周期性比较强，你可以遵循一些久远的历史数据。可能一百多年的历史走势来判断美国的这个房产的周期。美国房产数据的统计包括标普凯西-席勒指数，美联储也会从1970年到2018年每个城市的房价走势图。

　　这张图就是标普凯西-席勒指数，这个指数统计1890年到2018年，指数是美国的平均房价按照1890年是一百来算。在抵消掉通货膨胀因素以后，房产价值也就是说从1890年到2018年，美国的房价在算上通货膨胀因素以后他增值了94.96％。

　　美国近一百年年均通货膨胀率大概3.5％，也就是说，美国在最近的这个一百年物价翻了三十一倍，房价比物价多增值了94％，也就是房价翻了六十倍。如果你这样倒推回来，每年的房价净收益率大概是4.2％，所以美国房子的投资属性就在这。长期看他就是比通货膨胀水平高一点，但是绝对不会像中国的这种房地产，最近二十年翻了二十倍，这种是不太可能出现了。

　　如果大家要想投资短期内就想翻几倍房地产，你只能找那种前沿市场的国家，例如菲律宾，柬埔寨。但是缺点就是你想找到好的投资品是比较困难的，他没有很好的历史数据统计，收益和亏损的放大效应要比这个成熟市场会大一点。

　　资产量比较大的投资者，应该是分散投资，包括像美国，英国这种成熟市场，像泰国或者中国这种新兴市场投一些房地产，然后在前沿市场，像菲律宾，柬埔寨，越南，甚至孟加拉这种国家都可以布局一些。

　　（3）永久产权和非CRS国家

　　美国房产另一个优势就是美国房产是永久产权，再加上美国是非CRS国家。美国是在2010年建立了FATCA这个系统，但是他只是针对美国人在海外收入征税，而其他国家人在美国的投资收益不用报送。

　　大部分发达国家和新兴市场国家都已经加入CRS体系里了，没有加入到的包括美国、泰国、菲律宾、越南啊，实际上都是现在很好的投资机会。这些国家都是没有加入到CRS里。

　　举一个典型案例，贾跃亭在中国通过股权质押弄了五十个亿左右吧，然后到美国投资法拉第未来，但是他先在美国加州的海边买了，据说是七套豪宅，每套都是两千多万美元。美国的信息透明，你能查到他买了这个房子。但美国政府也不会强制他把房子卖掉来偿还在中国欠下的债务。

　　（4）特朗普红利

　　美国房产还有一个优势就是特朗普红利，特朗普上台之后有很多的政策，都是让美国更强大。这种政策实际上对美国房地产也是一个比较大的利好。这也导致了他上台以后房地产持续火爆。

　　但是今年会因为美国加息还有全球贸易摩擦，这些可能会对美国房产和整个美国经济都会构成一定的威胁。

　　特朗普上台之后，第一件事，他就退出了巴黎协定。2018年，美国已经超过沙特，成为全球第一大的石油产地。第二就是限制非法移民，包括现在美国政府关门，也是因为特朗普要修边境墙。其实这也是表明一个态度，要保护美国人的利益。第三是制造业回流。现在美国的失业率已经达到了五十年新低。所以美国人的都能找到工作，收入又能上涨。对于整个房地产市场肯定是利好的。

　　第四点就是减税。这个减税政策是特朗普在2017年的时候送给美国人的圣诞礼物，我一会会详细介绍这个减税政策。最后就是这个贸易保护。

　　这个表大家可以仔细看一下每个数据，就是这个税改前和税改后，包括个人免税额。家庭免税额原来是一万两千美元，现在税改之后就翻了一倍。最低的设立门槛是10％上涨了12％。表面上看就是零到一万九千美元收入的这种家庭税率高了2％，但是如果你看到这个免税额还涨了一万两千。

　　所以对于低收入家庭来讲，可支配收入还是增长了。对于这个中等收入家庭来讲，它的税率优惠是最大，七万多到九万多美元，税率是从25％下降到了的12％。一百万美元以上收入的家庭的基本上是不变。

　　特朗普这个税改大概可以为美国人节税一点五万亿美元。企业所得税也从35％降到了21％，尤其是他鼓励美国企业把外国挣的钱转回美国，鼓励制造业回流，还有美元回流，所以当美国人的可支配收入上涨，再加上美国的海外的收入大量的汇回美国，所以对于整个房地产市场一定是利好的。

　　2美国房产购买注意事项

　　我讲一下美国房产的一些税费，美国房产税费非常透明。

　　下面这张图是我们一个客户的交割文件第一页，还有第二页。第二页是他的税费明细。可以看到包括银行费用、利息、房屋保险。

　　美国房子的这个持有成本种类很多，包括房产税，物业费，房屋保险，租赁管理费，还有每年的租金还要报税，即便是租金是零申报，但是也要有这个报税的动作。