据《澳洲人报》报道，澳洲似乎已经到了公寓泡沫的最后阶段，已经来到悬崖边上澳人却还没意识到危机，还在高价强行推销。

前几天笔者的邮箱里收到了几份宣传小册子，写着在墨尔本、布里斯班和珀斯的一些新公寓大楼有“让人难以置信的开发商奖励”。

首先，在北墨尔本赛马场路（Racecourse Road），由Alpha14 Property Group开发的物业，提供8%的预付佣金，价值1万元的“渠道红利”，开发商支付印花税及5千元外国投资审批委员会（FIRB）申请费。

最后一点列出的是这些单元的主要市场：宣传册提及的市场范围很广，但主要是在中国，佣金主要是针对中国的销售代理商。

“让人难以置信的开发商奖励”对任何人都有效，包括澳洲的财务顾问，他们正寻找能够替代两年前被FoFA法规禁止的“投资跟随佣金”的渠道。但很多澳洲的投资者和顾问对于近日的公寓市场都是小心谨慎的，他们更愿意先观望。

澳洲开发商美利通（Meriton）主席特里古波夫（Triguboff）表示：“公寓项目延期但还不至于变成悲剧。”

现在主要的市场是中国，那里显然有用之不竭的资金供给，销售代理从澳洲开发商处赚取了巨额的预付佣金。

例如，布里斯班的环形街（Quay Street），由Abacus地产集团开发的78套一居室和两居室的公寓，有“绝佳的市区地理位置和江景”，每个单元价值35.2万元，开发商提供8%的预付销售佣金。这表示一个代理卖出一套独立公寓可以挣得3万元，确实是一个“难以置信的激励”。

墨尔本达克兰（Docklands）的班克西亚（Banksia）新环形公寓，由MAB公司开发，除了给代理商提供预付佣金，还给每个代理外加4.8万元用于“对所有剩下公寓的购买给予一定的折扣或者升级活动”。

卖给投资者的公寓有较大的销售佣金并没有不合法，它不像金融产品在2014年时被禁止了。所以如果一个顾问卖出一个投资在住宅单元的基金，而没有任何形式的佣金——即“矛盾报酬”——这是允许的。但如果他或她卖出了一套房，则可以直接获得8%的预付佣金。

这是因为法律规定只覆盖了金融产品方面，不包括房地产。但公寓房销售获得的佣金是不是也能被成为“矛盾报酬”呢？这取决于该代理是否清晰地被定义为销售人员或者某一类的独立顾问。

金融产品佣金被禁止是因为销售它们的顾问是代表他们自己独立的个人，但有时候事实上他们是在从事销售工作。改变理财策划行业的标签和看法已经太晚，所以销售佣金必须被禁止，并且将对于行业的关注转变成只关注客户的利益。

然而每个人都知道房地产代理是销售人员，他们卖出一套房子从中抽取佣金。如果你买了一套物业，代理卖给你的价格是建立在佣金的基础上的，并没有给你关于你所要买的物业的独立意见。

事实上，大多数销售——包括报纸上的广告——都包含了某种类型的佣金。

根据网站localagentfinder.com.au显示，澳洲各地平均的房地产销售佣金是2.22%，其中南澳最低2.07%，最高的是塔州，为3.26%。

于是新公寓开发商提供的8%的佣金就成了问题——因为他们比正常的房地产佣金高出太多。这个问题在于是否在某种情况下，佣金的多少暗示着这里面有冲突。起码它表明这些公寓房的购买者付出高价却损失了金钱：实际上他们是在给代理商支付佣金，因为这些佣金是包含在购房价格里的，一旦支付了，就算损失了。这也解释了为什么现在澳洲公寓市场供过于求。