近年来悉尼房市日渐火爆，房价和租金都水涨船高。一些人抱怨房市泡沫太大，另一些人则彻底放弃买房。专访华人地产投资同盟（简称PIA）总裁汪樾（Justin Wang），一探其从一名中学老师变成“华人投资盟主”之路，并深度分析悉尼房产的未来走势。

有刚需 无泡沫

问：悉尼的房地产有泡沫吗？

答：我可以非常肯定地说：悉尼的房地产没有任何的泡沫。不管是房价还是租金上升，背后真正的推手都是供需关系。悉尼目前短缺了8-10万套房屋，空置率只有1.7%。3%意味着供需平衡指数，那么1.7%意味着严重的供不应求，而我们公司管理的房产空置率只有0.9%。供不应求就意味着没有泡沫。

去年开始，政府开始收紧海外买家，银行也开始针对投资者，认为投资者是罪魁祸首。这其实是错误的。我可以肯定一点，政府和银行任何的打压措施，都不可能把悉尼整体房价压下去。本来就供不应求，如果再打压，那么楼花的买卖就会明显减少，每年仍有10万人口的增长，就会有越来越多租客找不到房子，导致租金上涨。

问：那么房价越来越高，老百姓买不起房，怎么办？

答：有一个概念叫可负担性。很多媒体认为，住房的可负担性指的是买房，这是不对的。买房是投资行为，住房是消费行为。所以我认为房屋的可负担性应该是用租金来衡量的。如果说房价没有压下去，反而推高租金，那么住房的可负担性就下降了。

但是政府现在为什么要打压海外投资者呢？不是因为不看好，是因为非常看好。这么好的一种财产，与其让海外人士来投资，不如留给澳洲大量的退休基金。

很多年前我就提到一个观点，未来悉尼的住宅房，一定是以投资者为主导，而且会出现机构投资者。我们不用指望政府会把房价弄下来，政府考虑的是，让谁成为房价的受益者。政府希望是退休金。

悉尼的住宅房，是当下全球资产的诺亚方舟。全球资产的泡沫是每个人都能看到的，大批的退休金都是负收益。悉尼的住宅市场如此靠谱，有良好的租金回报和增值潜力。过去10年里，我带领我们PIA的客户，抓住了这个机会。现在各大退休基金、保险基金都看到了这个机会。

那么房价上涨，老百姓买不起房子怎么办呢？首先，市场规律是不以人的意志为转移的，发达国家的一个规律就是，房产向少数专业投资机构手里转移，欧洲很多国家就是如此，悉尼也会有这个趋势。其次，人是会适应这个社会的，现在越来越多年轻人根本不考虑买房，只要能租到很好的房子就够了。所以将来当我们谈到可负担性的时候，就不会再指房价了，而是指租金。

问：是怎样的机遇让您进入房地产？

答：2002年左右，我第一次真正进入房地产这个行业，当销售。但当时的时机不太好。2003年底，悉尼房地产进入了调整期，很多人认为没什么前景了，中介关门，买家抱怨，开发商也遇到了麻烦。但我总结了自己买房的经验，也和行业前辈交流，发现悉尼房产还是很有前景的，因此我没有放弃这个领域。

当时这个行业十分混乱，但我认为房地产本身没有问题，问题在于我们的理念和模式。很多人把投资房地产看作是一种买卖赚钱的手段，但我不这么认为，我认为悉尼房地产最大的价值在于，可以帮助普通人实现财务自由，也就是我年轻时的梦想。后来我就总结出了一个《PIA置业理念》，总结了悉尼房地产的特质。

问：为何说PIA是澳洲地产行业的革命？

答：我在总结《PIA置业理念》的同时，也发现了地产行业的许多问题，并把这些问题转化为机会，创造了华人同盟PIA的独特经营模式。这种模式被《澳洲金融评论》（Australian Financial Review）称为“中国人在澳洲地产行业的革命”，它是一种整合的模式，让房地产总体开发价值链里面相关的各个主体，包括买家、中介、开发商、建筑商、上游的金融，形成一种闭环的关系。打个比方，一条船要从此岸航行到彼岸，组成船体的各个部分如果粘合得不紧，那么稍微遇到一点风浪就会散架；整合得越紧密，就越能抵御风险。

因此我就提出了同盟这个概念。最早PIA这个词，P代表Property（房产），A代表Alliance（同盟），I代表Industry（行业）。因为我最大的梦想是形成一个房地产的行业同盟。但在当时的情况下，我们一无所有，也没人相信我，说做一个行业同盟是很可笑的。因此我们就从小做起，先做一个投资者的同盟。

悉尼的住宅地产行业是以产品为导向的，就是说一个开发商买块地盖房子，但并没有控制上下游的价值链，导致房产开发充满风险和不确定性。我的第一个革命就是把产品导向型变为市场导向型，先抓住买家，也就是投资者。通过这套理念，经过了十几年的时间，我们积累了8800多的忠实客户，一年有十几、二十几亿澳币的需求。

此外，我提出了一个平台的概念。2005年互联网不普及，大家不明白，为什么你们公司叫做“同盟”？什么是平台？其实我提出“平台”的概念也是从我自己的感觉出发，但坚持了十几年，看来我是对的，我们PIA的成功就在于，没有把自己当作一个个体的公司，而是当成一个平台。

问：为什么会“弃文从商”？为何选择来澳洲？

答：以前我从没想过会成为一个商人，一个和房地产行业有关的从业者。小时候我的梦想是成为一个作家，后来就当了中学的中文老师。我来到澳洲，并不是为了享受优越的福利和环境，而是希望能尽快赚到“第一桶金”，不再须要“为稻粱谋”，从而实现财务自由，有更多时间来专注于我自己有兴趣的领域，比如文学、哲学、宗教等。之所以来澳洲，可以说是很偶然的。90年代初期，澳洲开始推广多元文化，在中学开展中文教学，我就以中文教师的身份直接移民过来了。

问：刚来澳洲的生活是怎样的？

答：我记得是1993年3月1日凌晨6点，是一个星期六，我坐澳航到悉尼。下飞机之前，一个空姐和我聊天，问我来做什么、下飞机以后有没有人接、晚上住哪里。我还记得她叫Wendy。她问了我才想起，我在悉尼没有任何朋友，没地方住，也不知道能做什么。但我那时满怀梦想，无比激动，完全没有害怕担心的感觉。Wendy很热心，邀请我坐大巴一起进城，帮我找了一家很便宜的旅店，还给我留下了电话号码，让我有什么困难就找她。

我找了一家最便宜的旅店住下，一个房间里有十几张床。安顿好之后，我买了一瓶水，一个三明治，就开始闲逛，心里没有任何恐惧，也没有压力。第二天就找到了第一份工作，在服装厂剪线头。之所以没当老师，一方面是因为如果到澳洲来还是教书，就太没意思了，另一方面我算了一下，当老师积累财富的速度太慢了。可是除此之外，我没有任何技能，体力也不是特别好，所以非常辛苦。从开始剪线头到后来十年里，我做了很多工作，敲门卖手机、清洁工、厨师，也做过小生意，后来又去大学读MBA，做了很多尝试，希望找一条出路。

财务自由是可实现的

问：如何理解财务自由？普通人真的能实现吗？

答：财务自由可以理解为“个人共产主义”。为什么当年共产主义吸引了这么多人？因为当物质财富极大丰富的时候，我们每个人都不用为经济而担忧，所有的劳动都是为了乐趣。这是一种非常理想的社会，也很难达到。但我们可以做到的是“个人共产主义”，也就是当你实现了财务自由，就可以把自己的工作当成一种乐趣。

很多人觉得财务自由是遥不可及的，我不这么认为。我们公司已经帮助很多人、很多家庭，做到了这一点。我提倡的就是，所谓富有不意味着要成为亿万富翁。只要你有足够的经济保障，能过上理想的生活，不用担心有朝一日失去经济来源，就叫做富有。