8月31日，摩根大通亚太地区副主席李晶表示，三四线城市楼市在过去一段没有跑赢一线城市，但目前来一些资金已经转向了三四线城市。此外，李晶表示，政府目前正限制跟娱乐、房地产相关的对外直接投资活动，很多公司要考虑一下他们的投资是不是符合政策。尽管人民币汇率趋于稳定，政府对于海外投资的政策并不会因此放松。

  现在，特别是一线城市中心地段，房价非常高，下降的可能性是有的。

  房地产永远是个周期性市场，有升就有降

  李晶说，2017年上半年房地产市场表现很好，尽管一些地方政府采取了限购为主导的调控政策，导致现在国内市场不像前一段时间那么火热，但大家投资的热情却从特别大的一线城市，转到三四线城市。

  “三四线城市的成交量环比上升非常迅猛，说明房地产市场在后期还是有上升的动力。”李晶认为，三四线城市在过去一段没有跑赢一线城市，但目前来一些资金已经转向了三四线城市。

  不过，李晶同时提醒，房地产市场是个周期性市场，大家觉得房地产市场永远往上升，这个判断是错误的。“不管是哪个国家和地区，房地产永远是个周期性市场，有升就有降。”

  李晶说，中心地段从长远来看，价格居高不下是因为土地供应有限，需求旺盛，加上经济基本面向好，收入增长等因素共同作用。“但现在，特别是一线城市中心地段，房价非常高，下降的可能性是有的。”

  “我们认为政府限购的目的主要是防止房价增长过快，导致市场崩盘，并非抑制整个市场的发展，所以我们对中国房地产市场依然持乐观的态度，特别是看到很多房地产开发商的上半年业绩比较优秀，而且下半年的一些预售也会帮助提升下半年的业绩。”李晶表示。

  至于近期出台的租购同权、集体土地建租赁房等政策，李晶评价，虽然目前的新政很难跟1998年房改相提并论，但房地产市场仍需要进一步政策支持。

  汇率稳定，但海外投资监管并不会因此放松

  李晶还详细谈及了其对于境内与境外的直接投资发展趋势的见解。

  “最近有两个新政策，首先是中国政府近期放松了海外对中国直接投资的限制，将向外资开放更多行业，而且政府表明外企将利润汇回本国的步骤将更加简单。政府还非常清晰地表明，外资在中国投资支持一些优先的投资领域，将可以享受递延纳税。同时还鼓励外国直接投资进入高科技制造业和服务也这些新经济行业。”李晶分析，在未来几个季度，海外投资到中国的数额可能提高。

  “因为2016年跟2015年相比FDI（Foreign Direct Investment的缩写，即外商直接投资。）是下降的。现在政府的政策有所变化，特别放松外国投资到中国的限制，这样对外国公司到中国投资的兴趣会有提振。”李晶说。

  而在ODI（overseas direct investment的缩写，即对外直接投资）方面，李晶分析，现在政府对海外投资仍持支持态度，“但是政府也表明有鼓励清单和限制清单，比如政府鼓励和‘一带一路’和产业升级相关的对外直接投资活动，限制跟娱乐、房地产相关的对外直接投资活动，我认为政府的态度比较审慎。所以在未来几个月，很多公司要考虑一下他们的投资是不是符合政策。”

  李晶评价，总体来看，政府欢迎更多的FDI到中国来，特别是高质量的FDI，同时限制某些ODI，这种策略将帮助政府在短期之内比较地有效管理资本流动。“对ODI的限制似乎初见成效，2017年上半年对外直接投资有比较大幅的下降，收缩了约三分之二。中国的外汇储备从2月份开始，已经出现了逆转。人民币在这个期间也逐渐升值，而且表现是趋稳的。在经济复苏、外汇储备稳定、人民币稳定情况下，对维持投资者的信心非常重要。”李晶说。

  但李晶认为，海外投资方面的政策并不会因为汇率趋于稳定而改变。“不会因为现在人民币走强，（海外投资）监管措施就进行放松。”李晶称，汇率瞬息万变，因此政策出台后还是会按部就班地执行，并不会随汇率波动而轻易改变。