随着中国近10年经济的繁荣，房地产投资与房价已趋于稳定，境外房产投资已逐渐成为中国人最喜爱的投资，今天和中移民总部专家，就澳大利亚房产投资，为什么这么吸引国人来做一个解析。

中国有着千年的文化传统，安居才能乐业，中国人无论是古代，还是现代，都将房产投资作为有钱后第一选择的投资目标，而随着中国近10年经济的繁荣，房地产投资与房价已趋于稳定。而境外房产投资已逐渐成为中国人最喜爱的投资，今天和中移民总部专家，就澳大利亚房产投资，为什么这么吸引国人来做一个解析。

一，为何澳洲房产对中国投资者具有如此大的吸引力？

● 美国有房产税和遗产税，投资者的资产若想传给子女，需交30%－70%的遗产税。海外投资贷款仅有地方银行等少数银行可贷，但附加条件很多；

● 相较美国，加拿大房产投资的好处是没有遗产税，但贷款首付高；

● 香港房产不适合投资，震荡大，预期也不是太好；

● 新加坡经济总量小，产业结构有缺陷；

● 日本没有资源，还处于地震带上，而且房价不涨；

● 韩国房产价格的高增长点已经结束；

● 而澳洲无可挑剔。

二，中国和澳洲在房产政策和市场环境方面到底有哪些不同呢？

1、市场成熟度

20多年前，中国房地产业才正式迈入市场化，新政策不断出台，宏观调控频繁，市场波动较大。澳洲的房地产业已有百年以上的发展历史，保持稳定增长走势，近半个世纪以来房价平均每七到十年翻一番，受益于澳洲政府对于房产市场的保护政策和金融系统的有效调控。

2、法律保障

中国买房一般去房产交易所办理，没有专业律师参与。如果投资者对合同细节不予了解，日后容易陷入陷阱和麻烦之中。在澳洲，买卖双方都要聘请专业过户师或律师处理法律事务。有专业人士咨询和把关，能保护利益，降低风险。

3、产权年限

土地管理法规定，中国住宅土地的使用期限是70年。70年后，土地归国家所有，续租费用未定。澳洲房产是永 久产权，可以传给子孙后代，并且没有遗产税。

4、期房贷款

在中国，签合同时一般要首付20%-50%，购买第二套房首付比例更高。交房前就要开始还贷，只能选择连本带息还。另外，中国没有对冲账户，申请过贷款的人再次申请非常困难。

澳洲签期房合同时，一般只需首付10%，交房后才开始还贷，最多可申请到80%左右的贷款，可以选择等额本息或者只还利息。还可以开通对冲账户，把手头多余的资金放在里面，以此对冲本金，抵消利息。

此外，在澳洲再次申请贷款难度不大，也可以等房产增值后进行再融资，将增值部分套现，用于新的投资。

5、新房交付

中国交房时，大部分是毛坯房，墙面地面仅做基础处理，交房后需要业主自行装修。

在澳洲，新房交付时都是精装修，马上就可出租。

6、烂尾楼风险

在中国，首付款交给开发商，没有监管。如果开发商资金短缺出现烂尾楼问题，会使投资者遭受损失，投资风险较大。在澳洲，首付款存放在政府监管的信托帐户，交房前开发商无权动用。

7、负扣税

中国没有负扣税政策。在澳洲，目前租金收益若少于贷款利息、房屋折旧和其它支出，政府允许投资者申报损失，抵扣其它收入。负扣税政策是澳洲的一个独特的政策，就是当您投资一套房产的时候，可以把这个房产做一个折旧，每年折旧损失的钱可以抵扣当年的收入，可以申请退税！可以说，这个政策是澳洲政府鼓励投资房地产的一个利器。

8、租赁管理

在中国，房屋租赁管理体系还没有达到规模化、专业化和规范化，立法工作滞后，出租管理公司缺乏后续服务。澳洲的租赁业相对正规，出租管理公司能为投资者提供一系列服务，包括刊登出租广告、筛选租客、管理物业、收取租金、代缴费用等。

9、租金回报

报告显示，今年上半年中国十七个大中城市的普通住宅租金回报率均值为2.6%。上海和北京的租金回报率分别为1.9%和1.8%。澳洲城市如悉尼和墨尔本的租金回报率一般都在4％至6%之间。

10、空置率

2014年中国城镇住房空置率报告显示，全国城镇住宅市场的空置率达到22.4%，上海和北京的空置率分别为18.5%和19.5％。根据澳洲房产信息网站Domain集团今年一月的统计，澳洲各大首府城市的出租空置率都低于3%。按照国际通行惯例，5％－10%之间的空置率为合理范围，说明商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展； 10％－20%之间的空置率为空置危险区，有必要采取一定措施，保证房产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

所以不难看出和中国相比，澳洲房产市场更为成熟与规范，信贷制度和租赁管理体系相对健全与完善。澳洲房产为永 久产权，没有遗产税，投资门槛低，还款压力小。期房没有烂尾楼风险，交付后立即可以出租，还可享受负扣税优惠。租金回报率高且空置率低，适合中长期投资。

作为投资者，无论投资哪个领域除了回报率之外，风险性也是很重要的一个参考指标。

而澳洲房产则是完全能兼顾高回报率和安全性的一个理想投资项目。这也是澳洲房产成为越来越多投资者首 选的原因。

三，那么到底在澳洲应该投资那些房地产比较好呢？

一般澳洲的住宅房产，大致分为:

1 独栋别墅

2 联排别墅

3 公寓

他们之间有
什么区别呢？

独栋别墅：即是“地+房”（House and Land）的组合，有自己独立的土地，独立的房子。

联排别墅：是与邻居公用土地与墙壁的连体地层住宅，从性质上说接近公寓。公寓：即是楼房，我们中国城市人口居住的最多的住宅。

总体来说，独栋别墅是他们之中的佼佼者！通过抽取澳洲三大城市走势对比，可以发现别墅的走势明显强于公寓，而且差距还在拉大

那我这里为大家总结几点原因。

1.澳洲人不像国人一样热衷市中心

澳洲当地人不是围绕市中心生活的，每个地方都有各自的生活区和就业区，而且中小学都是在市中心外面的生活区的，再加上澳洲当地人不喜欢高密度人流的居住环境，所以以家庭为单位的居住人群都是居住别墅为主。郊区的别墅社区的入住率也是往往高于市区公寓的入住率的。

2，价格因素:

在几大城市的市中心区域，以墨尔本为例，市中心两房公寓便宜的60多万澳币，看得上眼的公寓近80万澳币。三房公寓要近百万澳币。而在东南，北区，西南这三大区，新建的独栋别墅，四房两车位的，也才60万澳币总价左右。但居住的舒适性是公寓不能比的，所以澳洲多数当地人都喜欢买别墅

3，车位与交通:

在澳洲汽车是很便宜的，仅相当于中国约三分之一的价格。而且对当地人来说，车是出行必备品。哪怕到走路十多分钟的地方去买菜也必定要开车去。一般的一个澳洲家庭都至少有两辆车。在市中心，光买一个车位就要6万到10万澳币。这超过很多人的负担，毕竟澳洲当地人可不像很多国人有这么多存款。买一个车位都吃力更别说两个车位。那么周末想和朋友开party，朋友来了连停车的地方都没有。而且堵车严重。小编很多澳洲当地的朋友，最不喜欢去的地方就是市中心，一般一个月才去一次左右。即便是有的当地人的工作就在市中心，对澳洲当地人的习惯来说，上班单线车程在一个半小时之内都是可以接受的，那如果半小时车程就可以居住在更便宜的独栋别墅，自己车库里就有两车位，加门口还可以停很多车，何乐不为呢？

4，居住的舒适性:

对于澳洲的家庭来说，很少有独生子女的，一般都是有三个甚至以上孩子。这等易于他们的高福利增值和教育观念。孩子从吃奶粉到读书都是政府花钱，妇女在家里带孩子就能领社会的平均工资，和在外面工作的丈夫赚的钱差不多。生的越多补贴越高。再加上他们认为独生子女或者两个孩子对小孩的性格成长都是不利的，所以满足这种家庭结构的住宅最适宜的就是四房别墅。有前院后院可供子女玩耍，还能随意晾晒衣服，养花种树。车库的实现的功能也很多，不仅仅是一个停车的地方，那是澳洲人的仓库，他们的大件物品和各种工具都是要存放在车库里的。

5，建房的功能性:

只有独栋别墅才有独立的土地，土地之上一切都是业主的。独栋别墅最核心的价值在这片土地。如果嫌房屋旧了，可以拆掉重建，嫌单层不够用了，可以建双层。觉得需要挖泳池的话，可以在后院挖泳池。甚至可以向政府递申请，将独栋别墅改成三五套联排别墅，自己当小开发商(比如600平的土地，至少可以建三套联排别墅)。想怎么用怎么用，只有独栋别墅可以实现这一点，联排别墅和公寓都是不可实现的。

6，物业费:

澳洲公寓的物业费是很高的，而独栋别墅是没有物业费的。虽然公寓的租金回报率平均会比别墅大约高1%左右，但支出了物业成本也几乎一样了。而且更关键的是，虽然初期物业费给您报价的时候您觉得基本您可以承受，但两年以后公寓的物业费是直线上涨的，甚至比当初你买房的时候翻一倍。这物业费是物业公司收的，人工费上涨这一点没办法，随着建筑折旧维修的工作增加，物业费上涨是一个必然。

所以在以往的交易实战经验中，就明显看到，很多朋友在市中心买的公寓发现几乎不涨，但在郊区买独栋别墅的客户都赚的盆满钵满。以上六点并没有完全详尽的叙述独栋别墅的优势，但总归来说，在澳洲，独栋别墅是当地的主流民居，公寓是非主流，这一点尤其在维州和昆州更明显。以小编来看，一个国家的城市化进程发展如果速度飞快，那么占地过大的别墅会变得原来越奢侈，整体会被迫向高密度的公寓住宅为主流的结构迈进(比如现在悉尼就有发展成这个趋势的苗头)，但在澳洲可预见的二十年之内，别墅还会一直是主导的。

那么对于澳洲当地人选择别墅来说，什么地段是最喜欢的呢？其实我们以看悉尼当地不同区域的房价高低就可以洞悉这一点：在悉尼，百分之90以上的好的中小学，都是在北区的；大型的购物商业中心和较为高档的华人区，也是在北区的；那么如果按中国人理解，是不是北区应该是房价最贵呢？

不是。悉尼的东区，没有中小学名校，也没有大型商业中心，地铁也不通过去。但却是悉尼首屈一指的富人区！北区仅排第二。

为什么？因为那里风景最 好！东区双面临海！远离过于嘈杂密集的人群，闹中取静，是风光和自然环境最 好的地方，类似这样的地方，才是最值钱，最宜居，当地人最趋之若鹜的。从土地价格来说，大家也可以发现，临海的土地明显比内陆的要贵很多

那如何才能移民澳大利亚呢，和中移民凭借超过10年专业办理澳洲技术移民，商业移民经验，今天就与大家分享移民澳洲的方案：

一，188A创新投资签证

澳洲188A移民

适合人群：中、小型企业主

项目介绍：188A签证主要面向有丰富经商经验的商人，拥有一定公司股份，年龄55周岁以下。投资者获得签证后只需投资至少20万澳元到澳洲经商即可，在各大投资移民项目中性价比超高。

申请条件（188A）

1.      主申请人55周岁以下，有成功的商业背景；

2.      资产达到80万澳元以上，并解释合法来源；

3.      获得州政府担保，EOI评分65分以上；

4.      申请前的4年有2年公司的年营业额超过50万澳元（至多2家公司相加）；

5.      公司年营业额小于40万澳元，至少拥有51%的股份；

6.      公司年营业额大于或等于40万澳元，需拥有至少30%的股份；上市公司需占股10%；

7.      23周岁以内且单身、在读、经济未独立的子女可随同申请；

8.      身体健康，无犯罪记录。

二，188B投资签证

澳洲188B移民

适合人群：职业投资人

项目介绍：澳洲投资移民188B签证，是一个为期四年的临时居住签证，也是目前全球仅有的一个专门为职业投资人设计的澳洲移民签证。该签证的申请人可以没有自己的公司，也不用在公司任职，需要有从事基金、股票、期货等主动投资经验，并从中合法赚取150万澳元以上的利润，并愿意投资150万澳元到澳大利亚州政府债券上，就可以办理申请。

申请条件（188B）

1.      主申请人55周岁以下，有成功的商业背景；

2.      递交申请前2个财年，家庭净资产达到225万澳元以上，并解释合法来源；

3.      获得州政府担保，EOI评分65分以上；

4.      拥有至少3年的投资经验；

5.      过去5个财年中，有1个财年管理150万澳元以上的投资；

6.      可以投资150万澳元于澳洲的合格投资产品为期4年；

7.      23周岁以内且单身、在读、经济未独立的子女可随同申请；

8.      身体健康，无犯罪记录。

三，188C重大投资签证

澳洲188C移民

项目特点：无需商业背景，无EOI打分，轻松规避移民监，全家快速拿绿卡，无需撰写商业计划书

适合人群：覆盖各种类型的高端投资者

项目介绍：澳洲投资移民188C重大投资者签证，要求少，手续简便，申请速度快，申请人只要取得EOI邀请，并在澳洲移民局指定的项目上投资500万澳元，即可办理移民申请。

申请条件（188C）

1.      家庭净资产达到500万澳元以上，并解释合法来源；

2.      获得州政府邀请；

3.      可以投资至少500万澳元到合格产品中，投资期为4年；

4.      主申请人在4年期间每年住满至少40天或配偶住满180天；

5.      23周岁以内且单身、在读、经济未独立的子女可随同申请；

6.      身体健康，无犯罪记录。

合格投资产品（188C）

1.      至少50万澳币（10%）投资到澳洲风投或者增长型私有股票基金，这类基金需要专注于初创阶段的小型私人公司；

2.      至少150万澳币（30%）投资到管理基金，这类管理基金专注投资在澳洲证券交易所（ASX）上市的成长型企业（市值小于5亿澳元）

3.      其余300万澳币（60%）可投资到“平衡投资”的管理基金，这类基金可投资到澳洲证券交易所的其他上市公司、企业债券或票据，年金及商业地产；

投资产品可于30日内转换，提取金额需等于再投资金额（对盈利或亏损没有要求）