澳大利亚房地产投资信托(A-REITs)在长期利率走低的预期中强劲反弹。而投资澳大利亚房地产投资信托就要耐得住寂寞，目标就是获取稳定收益，等待股价波动性较低时期。

，在过去两年，澳洲房地产信托板块已经完成上述目标，给予投资者超额收益。澳大利亚普通股综合指数回报低于2014年6月时的水平，而ASX 200澳洲房地产信托指数则上涨了三分之一以上。

APN地产集团(ASX：APD)首席执行官迈克尔·道博(Michael Doble)近期获澳交所邀请，在ASX金融投资教育栏目接受投资者提问。领域内及新晋投资者对澳房地产投资信托的高回报吸引，并提出以下关键问题。

1、A-REITs最近上涨的动力是什么?

道博：利率非常关键。“利率长时期内走低”的说法是指市场预期全球增长和通胀将在更长时期内保持低点。事实上，金融市场的新兴主题是利率将在“更长时间内继续走低”。

这对长期债券收益率有很大的影响，长期债券收益率已创历史新低。这不仅减少板块内的借贷成本，并且使得市场对澳房地产投资信托关注度增强。全球性的零利率，在某些情况下，甚至为负利率的情况下，投资者似乎更愿意为收益而买单。

定期存款和澳大利亚政府债券年收益率为2%-3%，A-REIT4.5%的年均收益率相对来说更有吸引力，没有其它投资品种能够获得类似水平的收益率。

2、A-REITs上涨行情还会持续吗?

道博：如果利率继续下降，A-REITs的收益率将会持续上涨。我们也预计利率将长时期内保持低位，这将是好消息，因为较低的利率很可能意味着A-REITs价格将会一步上涨。

这是因为，基于恰当的估值工具，该板块估值还没有泡沫。但很多分析师喜欢用有形资产净值(NTA)指标来衡量估值，看起来估值确实比较贵。但这个数字指标实际上被扭曲了，不能真实反映估值。譬如Goodman集团和Westfield公司就有所不同，它们的大部分企业盈利是通过房地产开发活动产生的，而非租金。

这两支股票的交易价格与有形资产净值相比溢价很高，达70%-100%。目前，澳房地产投资信托板块的26%的公司都是如此，这扭曲了市场整体溢价(相对于NTA)。不过，仍有一些房地产投资信托的交易价格低于有形资产净值。

此外，房地产投资信托是流动资产，不像购置房产那样要缴纳印花税和法律费用，而这两项支出在一项资产中的份额可以占到6%。相对于有形资产净值10%至15%的溢价是中性且合理的。而将Goodman集团和Westfield集团排除在外，整个板块对有形资产净值的溢价率其实在24%左右。

尽管常用，但有形资产净值远非衡量股票价值的完美工具。许多房地产投资信托以一个信托与一家公司证券合订的结构出现，这两部分应该单独估价，用资产净值(NAV)指标加以衡量，该指标表明房产信托板块正在以公平价值进行交易。此外，租金和资产价值未来的增长会使信托的资产净值进一步增加。

如果你相信利率将在一段时间内保持低水平，我们的估值反映出该板块存在价值。最近A-REIT股价飙升是有基础支撑的，我们认为板块基本面仍具吸引力。

3、如果利率上升呢?

道博：A-REIT股票价格可能会下跌，而利率下降它们的股价就会上升。利率总有一天会上升，但在我们看来，那至少是几年后的事情了。即使利率上升，典型的租赁协议中者包含基于市场条件进行重新设定的规定，可以缓冲加息带来的影响。

一般来说，利率上升会抑制过热的经济。当经济强劲时，它通常转化为更高的租金。随着租金增长，再流入到盈利，为投资者支付了分红。因此，房地产投资信托可以在一定程度上对冲加息的负面影响，尤其与固定利率相比。在固定利率的环境下，收入回报是静态的。

注：APN房产信托集团成立于1996年，截至2015年底在管房地产资产和房地产证券资产达24亿澳元。APN集团在管理房地产投资方面有着丰富经验，通过全资子公司APN基金管理有限公司，APN地产集团积极管理16支基金，包括国内国际房地产证券、房地产和上市基金。