澳洲房价为何稳健增长，相信这是每一个做房地产的人被问到最多的问题。今天澳信将分享《Domain中文版》的作者James先生的一篇分析，给大家总结关于澳洲房价稳健上涨的10大理由。

James先生将他平时收集的各种观点整理起来，列出比较靠谱的"影响澳洲房价的十大因素"如下：

1、建筑成本的上涨

砖、瓦、水泥、钢筋、人工的成本，这些年来的上涨是有目共睹的。建房最大的一笔成本，土地价格也在一路飞涨。因为受市政规划所限，在城市交通网络范围内，适合建房的土地确实越来越少，工业厂房改造和收购居民土地的成本增加得很快，这就造成房价不得不提升。

2、空置率低

据澳洲权威地产研究机构SQM数据显示，今年7月，澳洲空置率低至2.5%，悉尼空置率更是低至1.9%，墨尔本空置率降为2.1%，布里斯班空置率为2.9%。由于澳洲人口多，新屋长期供应不足，澳洲新屋销售市场去化快，租赁市场呈现“一房难求”。

3、房贷利率低

虽然澳洲的银行贷款利率比英、美、中国高，但是，现在的房贷利率，也是接近历史最低水平了，在澳洲贷款还可以只还息，不还本的，这让投资买房的还款压力停留在一个很低的水平。

4、住房数目的缺口扩大

澳洲人口“大跃进”，导致澳洲房屋缺口持续扩大，且长期无法缓解供不应求这一尖锐矛盾。澳洲国家住房供应理事会预测，到2031年住房需求量将比供应量高出66.3万套。

至2036年，悉尼需要新建77万套住宅，比当前住宅总量168万套增多46%。

到2051年，墨尔本人口将达到770万，需额外修建157万套住宅。

直至2031年，布里斯班地方政府地区住宅房地产市场每年需要大约新增5430套住宅。

另外一方面，新屋营建审批愈发严苛。近两个月，因买家争抢为数不多的待拍房屋，悉、墨两市清拍率十分强劲，墨尔本清拍率连续5个月高于75%，悉尼清拍率在某个周末甚至达到了84%，住房市场持续火爆。

5、移民和人口的增长

国家住房供应理事会(National Housing Supply Council)说，到2031年，住房需求量将比供应量高出66.3万套。为什么缺那么多，又为什么是2031年呢？原来，二次大战后，澳洲人口增长的高峰"婴儿潮"是1946年开始到1964年的，假定这些人平均寿命为85岁，要到2031年，这些人才逐渐逝去，而要有足够税收来照顾老年人，除了不断鼓励生育，还要引进大量的移民，这又造成了房屋供应的巨大压力。

6、充实的资金

从2007年起，澳洲政府允许自我管理的养老基金投资到房地产和银行房产债券中。去年底，这种退休基金有503,320个，总值有4960亿澳元，而每季度增加的数目有数千个，如此巨大的资金，即使缓慢入市，对房价的承托力来说也是不言而喻的。

7、澳元汇率相对较低

以人民币兑换为例，相比于高峰时期的6.8:1，现在的5.02:1，是一个非常低的汇率，它促使更多海外买家进入本地市场。

8、良好的制度

澳洲房产买卖的制度是非常完善和透明的，它让开发商及银行利益分离，避免了利益集团联合控市，它强制买卖双方聘请律师，成立信托帐户，又要求建筑商完全脱离开发商，强制实行透明的施工招标，不允许投机圈地，不允许开发商交房前动用业主购房款等等，这些良好的措施令投资房产变成一个非常有保障的受资金热捧的投资手段。

另外最后两个，它们是互相作用、影响深远的两个因素。这里放在一起说明。

9、政策鼓励 ,建房审批制度

澳洲是三级政府，联邦政府负责军事、外交、税收和经济策略，州政府负责大型基建和城建总体规划。地方政府则负责环境保护和具体住宅项目的审批。

由于既得利益和优先环境的考虑，大部分的澳洲居民都不欢迎房地产开发，每一个报建审批(DA)基本上都会收到周围邻居的反对，而地方政府是由居民一人一票选举产生的，为了反映民意，开发商在通过环评报告和满足各种规划细节时，都会受到重点"照顾",做一份报建DA往往被拖延一年以上，甚至长达五六年，要由环境法庭来解决。

而联邦政府，州政府，为了扩大就业，扩大税收，刺激经济，会不断推出种种激励措施，这就形成了一方刺激需求，一方限制供应的上下不同调局面。

James先生还说，只要这个深层次矛盾的结不解，就算再来一次金融危机，澳洲的房价也跌不到哪里去。

事实永胜于雄辩，纵观过去澳洲50年的房地产发展史就是最好的证明。

10、房价处于高速上涨通道中

2016年财年后的第一个月，澳大利亚房价继续走在上涨的路上。根据澳大利亚权威地产研究机构RP Data最新出炉的7月房屋价格指数显示，7月份，也是2016年财年结束后的首个月，澳洲八大首府城市房价上涨了0.8%。

数据显示，7月份悉尼、墨尔本两大城市房价分别上涨1.3%、1.1%。5月至7月之间，悉尼、墨尔本房价分别上涨了5.6%、3.5%。当前，悉尼房价中值已经飙升至77.5万澳元，墨尔本房价中值也攀高至58.5万澳元，这两大城市房价涨幅依旧高居澳洲前列，市场房源去化时间也非常短暂。

“虽然全球仍有不确定性，但澳大利亚因财富可长期保值而非常令人艳羡。”Knight Frank研究部门的西谢尔斯基(Michelle Ciesielski)说。