近日,有数据显示,中国已经取代加拿大成为美国房产的顶级买家。据全美房地产经纪人协会的一份报告,截至今年三月的前12个月里,中国买家购买了共计286亿美元的房产,远高于加拿大的112亿美元。

    为何远赴美国去购房?有专家分析,这是因为,随着中国经济步入低增速,中国富人正在寻求去海外配置自己的资产,并将目光投向以美国为代表的成熟市场。

　　但是美国买房真的就好吗?到底是什么吸引了中国富人在美国买房?购房过程中都会遇到什么问题?

国人投资移民美国的动力来自哪?

    近日,胡润研究院发布了《胡润中国投资移民白皮书》。报告数据显示,美国是中国高净值人士最青睐的移民目的地,地产则是最受青睐的海外投资类型。这份报告揭示了美国地产行业迎来新一轮投资热潮。

    在前十位全球最受青睐的置业目的地中,有一半都是美国城市。洛杉矶以17.4%的得票率蝉联冠军,旧金山、纽约、西雅图、温哥华分别为前五名城市。这些城市都是经济发达、教育领先、交通便利,并且活跃着更多华人的大城市,因此也更符合中国人的置业习惯。

    不过,据研究分析,子女教育成为拉动美国房地产市场的最大驱动力。美国能够连续多年获得中国高净值人士的投资偏爱与其优质的教育资源有直接关系。数据显示,教育质量、环境污染和食品安全仍然是促使移民的三大动因;高达83%的受访高净值人士计划送子女出国接受国际教育,且将近一半的受访者选择学校附近购置物业。这些都从侧面证实美国是全世界教育最发达的国家之一。

    美国拥有全世界50%以上的学术论文、诺贝尔得主和专利,全世界最好的大学85%以上在美国。普林斯顿大学、哈佛大学、耶鲁大学等都以世界上最优秀的师资力量吸引着世界各地的最有潜质的学生,这些学生毕业以后被留在美国各大跨国企业中为其服务。中国学生已经成为美国国际学生的最大生源。美国对人才的重视程度之高,让这些学生更愿意留在美国,也就拉动了新一轮的美国移民。

    环境污染是促使移民的第二大动因。近来环境问题日益受到众多中国人的关注,眼下正是中国北方地区雾霾高发季节,北京部分地区PM2.5爆表时,大西洋彼岸的美国却是晴空万里。出于对身体健康问题的考虑,众多有条件的高净值人群选择移民美国或投资美国房产以获得一片更加晴朗的蓝天。

    食品安全是促使移民的第三大动因。从三聚氰胺到地沟油,从塑化剂风波到食品添加剂的滥用,国内曾层出不穷的食品安全问题让人揪心。相比之下,美国食品获得的信任感,并非只是因为其食品安全标准更高,更在于其监管的完善和惩罚措施的严厉。美国食品添加剂是需要在产品包装上标明的,且食品添加剂本身必须是合格产品;美国出现食品问题会有FDA发布公告并要求企业召回问题食品。在美国每周都有企业发布召回信息,这些综合管理措施为美国食品安全筑起了一道道安全防线。

    那么,问题来了,华人喜欢在美国哪买房呢?按照美国全国经纪人协会调研显示,加州仍是受中国购房者青睐的地区,35%在美国置业的中国投资者选择在加州买房,华盛顿州和纽约州紧随其后,得克萨斯州以其物价合理、高科技产业发达也吸引了6%的中国投资者。

    同时,中国的资金主要集中在某些都市地区。例如,在美国纽约皇后区境内的法拉盛,在那里的中国人和其他亚洲裔人占人口的一半,至今年11月,商业物业销售总额达12亿美元。

华人在美国购房都会遇到哪些问题?

如果你也准备在美国买房,先别急,看看你符合条件吗,都会遇到哪些问题?

1.只有美国公民才能在美国买房吗?即使你不是美国公民或没有美国绿卡,依然能在美国买房。不过你需要提供一个个人纳税人识别号码(ITIN – Individual Taxpayer Identification Number),这是一个国税局核发给外籍人士和其他需申报联邦税,但不符合取得社会安全码资格的人,用于处理税表的号码。ITIN号码一般由美国国内收入署(IRS)或者由IRS授权的专业会计师颁发。申请时,你需要填写一份W-7表格(英文),包括有效的申请理由。根据您的国籍,您也可能被要求提供经过公证的身份证明或外籍人士身份证明。如:护照、签证、驾照等。

2.第一次联系房产经济人时,都需要了解什么问题?第一次与房地产经纪人接触时,你应该告诉他:你想要找一个什么样类型的房子、你的预算是多少和你打算多久之内买到房。同时你也可以像经纪人询问一些美国与中国买房过程中的不同。你了解的越多,在之后的谈价环境,就会更轻松。

3.有必要雇佣一个房地产律师吗?这个不是强制性的,但是在买房过程中会牵涉到很多法律细节和问题,这些你都是需要房地产律师的帮助。房地产律师可以帮助你审查购房合同和复查产权报告/产权承诺书等一系列购买房产相关文件。你还可以问他们有关纳税或申请移民等其他法律问题。

4.在美国,有没有什么类型的房产我不能购买?在美国你可以购买家庭住宅、公寓房、双层住宅、三层住宅、四层住宅以及连栋房屋。但住房合作社或者合作住宅往往规定禁止外籍人购买。这是因为合作住宅通常要求购房者在美国本土有收入证明,并且要求大部分购房者资产在美国境内。

5.应该用自己的名义在美国购房吗?外籍投资者可以直接以自己的名义购买房产,也可通过一些企业单位,如境内注册公司、境外注册公司、有限责任股份公司、合资企业、不动产信托投资或股份有限公司来购买房产。

6.可以全部用现金购房吗?美国允许使用全部现金购买房产,但是法律规定超过一万美金的现金交易必须向联邦政府汇报。汇报时需上交所有交易相关人员(购房者、房产中介、律师以及产权公司)的相关资料。政府想了解你的资金来源是否合法所得。使用全部现金购买会节省贷款申请、贷款发放、房产评估和产权保险等费用。

7.一定要本人到美国才能完成交易吗?这个不是强制要求的,但是最好能亲自完成交易。如果实在无法亲自赴美完成交易,可以给受托人写一份委任书(Power of Attorney),并将其公证。即以书面形式授权另一个人去代表你完成交易。

8.除房价以外还需要交什么额外费用?除房价之外,买房通常还需要支付律师费、产权保险、产权登记费和首期地产税等。总计约为总交易金额的1%-2.25%。 例如,如果购买了一百万美金的房子,需额外交一到两万美金左右。