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                              陈咏茵展示了过去20年楼价的走势图

本月20日，明报举办了「2016地产市道与投资」地产研讨会。亿兆地产黄志豪、多伦多大学经济系讲师陈蔚纯、Tridel销售副总监陈咏茵、明报加拿大总裁吕家明、皇家银行万锦地区副总裁汤珊和资深地产从业员徐华飞博士悉数到场。会上对多伦多过去20年的楼市做出了相关的研究成果报告。多伦多的楼价过去20年末一直处于上升轨迹，目前未有不利因素，并且未来两、三年楼市仍会处于上升的势头。所以看不出楼市短期有下挫的可能性。

多伦多大学经济学讲师陈蔚纯表示，一个楼市的周期一般是15年，週期包括了升和跌，但多伦多的楼市由2005年出现明显升势后，12年未见下跌，所以周期可说只出现了一半。

她指出，每个地产周期是不同的，尤其大多伦多地区现在的房地产市场出现了过往没有的因素，那就是海外买家的资金涌入，令大多伦多地区的房地产市场购房需求强劲。

她表示︰「中国买家的群体好大，中国富人有办法拿钱来买楼，如果中国政府採取强硬措施，让钱出不来，这一轮周期就差不多完结了。但是，尚未看到中国政府有资本管制措施出台。」

陈蔚纯还预测说，中国经济未必将出现硬¨ 陆，但经济放缓是一定的。她说，中国经济即使差，但与其他国家比，还不至于太坏，毕竟他是世界第二大的经济体，「瘦死的骆驼比马大」。她并指中国目前干预人民币滙价、干预股市会对自身的经济带来恶劣影响，但若到了太坏时，中国政府也会寻求解决问题的办法，无论如何，中国都会用尽方法令她的DP增长维持在6%。

她说，她不会预知楼市未来会不会继续升，如果知道，她自己也会去买楼发达了!只从目前来看，见不到有不利楼市的因素出现。她并说自己去年在同一个研讨会上，低估了楼价的升幅。而Tridel的陈咏茵表示，根据公司的统计数字显示，买家中海外买家的比率在2015年仍然徘徊于5%左右，不见有明显的增减，过去一年，Tridel楼盘的买家，仍然是以本地用家为主。她说2015年多伦多地区房地产成交量创新高﹐总共成交10.1万住宅单位﹐其中4.1万是新屋。新屋中﹐52%是共管柏文﹐48%是镇屋、独立和半独立屋。

2015年﹐多伦多共管柏文在建大楼447个项目﹐总共拥有11万个住宅单位。但已经卖出82%。现货仅1600间。而Tridel去年有20多栋大楼项目﹐现货目前仅23间。

购买柏文的人当中﹐比较显着的有2大类﹕80、90后年轻人置业﹐还有是空巢族。后者的势头相当强劲。柏文建造商也努力迎合他们的需要。

大多伦多地区外加咸美顿等地的金马蹄地带﹐居住着加国26%的人口﹐外面被绿色环境带包围无法突破﹐人多地少﹐房屋的高度只能向上发展，而楼价也就受着这方面的影响。

由明报主办「2016地产市道与投资」地产研讨会昨午在士嘉堡锦绣中华商场举行，5位应邀嘉宾都是业内专业人士，都能深入浅出带出房地产市场的最新趋势。

演讲嘉宾是多伦多大学经济学讲师陈蔚纯、Tridel 销售副总监陈咏茵、皇家银行万锦地区副总裁汤珊、亿兆地产总裁黄志豪和资深地产从业员徐华飞博士。

楼花与现货哪个会更好

在选购共管柏文单位时，是购买楼花好还是购买二手现货单位好?开发商Tridel的销售总监陈咏茵昨天指出，购买楼花就是以今天的价格购买明天的产品，购买二手单位就是以今天的价格购买今天的产品。她个人认为，如果买家是买楼投资，买楼花较好。

陈咏茵在出席本报主办的2016地产市道与投资研讨会时说，楼花与二手楼的分别在于时间，楼花从销售到落成入住至少需要3至4年的时间，如果买家需要在几个月后入住，应购买现成的单位。如果买家仍需要储钱支付首期，可购买楼花。

她表示：「购买楼花就是以今天的价格购买明天的产品，购买二手单位是以今天的价格购买今天的产品。如果是投资，我会更钟意买楼花。」

供楼利息哪种好 要看业主承受力

房地产对银行利率特别敏感，在目前低利率情况下，还传出利息还会下调的可能，那作为业主，现时供楼用浮动利率好还是固定利率，那是很多业主关心的问题。

加拿大皇家银行万锦区副总裁汤珊，她在出席明报「2016年地产市道与投资」讨会时说，承受能力比较强的置业者﹐可以考虑採用浮动利率。反之则可选择固定利率，因为浮动利率利息比较低﹐但不稳定﹔后者虽然比较高﹐但是稳定，供楼的人容易作出预算。对于联邦政府新的规定﹐即超过50万元的物业﹐首期数额将从5%增加到10%。这个新政策实施不久﹐尚难了解其影响。她相信中港台新移民经济实力通常比较强，受的影响会较小。

价不低于30元 加国经济可喘定

多伦多大学经济学讲师陈蔚纯昨日表示，只要油价不会跌穿30美元一桶、或跌穿了也是28、29美元一桶，加拿大的经济情况可望喘定。

她在明报主办得的「2016年地产市道与投资」研讨会上说，加拿大2016年经济欠佳。

国内生产总值(GDP)的增长﹐去年1.2%﹐今年预期更低﹐仅1.0%。

影响经济、房产市场走势的还有一些因素﹕央行的货币政策。

从现在情况看﹐实行负利率的机会不大﹐或者还可能把央行隔夜利率从现在的0.5%再下0.25%。

这样的低利率将可能维持到明年底﹐才有往上调的机会。

外国、特别是中国和亚洲资金的流入。这种现象2015年已有﹐今年应可继续。

目前中国经济起色不大﹐中产阶级积累了大量资金﹐保值的一个办法是搬到北美置业，而相对于6元人民币兑1美元的匯率来说，4元多人民币就可兑1加元，加拿大物业对中国资金是更有吸引力。

多伦多现在每年有10万人进入，他们来自加拿大其他省份及海外，加上年轻一代也长大到準备置业的年龄。这些都为大多区房地产市场带来支撑。

加币贬值到现在继续向下的空间已经不大。但要回升到兑75到80美分也比较困难﹐因为美国经济各方面目前都强过本国。