美国售出房屋

2016年中国房地产市场经历了一轮暴涨，2017年美国楼市有望迎来全面复苏。

从2017年第一个月的数据来看，美国楼市出现“冰火两重天”，美国人正在以10年来的最快速度“抢购”二手房，新房却遇冷，销量跌至10个月新低。

美东时间2月22日公布的美联储货币政策会议纪要暗示，美联储官员或考虑在3月份加息。抵押贷款利率上升能否遏制美国人的购房热情？

美国“二手房”火爆：销量创10年新高

美国全国房地产经纪人协会本月公布的报告显示，受就业市场改善和消费者信心增强拉动，1月份美国旧房销量升至近10年最高水平。1月份美国房屋销售经季调后的年化增长率为3.3%，达到569万美元。

美国全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云解释，由于美国就业市场持续向好，去年底以来消费者信心不断增强，1月份美国大部分地区旧房（二手房）销售强劲。

尽管借款成本自去年秋季以来有所上升，不过稳定的工作增长、适度的加薪和消费者信心的上升带来了良好的购房需求。一些潜在买家可能正在加速购房，以提防按揭利率在未来的进一步上升。由于市场上几乎没有多少房屋可供出售，所以买家们一旦找到合适的房产，就会在供需失衡的压力下迅速敲定交易。

上个月市场上的房屋待售期限只有50天，比去年同期的64天进一步缩短。强劲的需求推高了平均房价，与去年同期相比增长了7.1%至22.89万美元。

美国二手房成功“去库存”

截至1月底，美国房屋库存169万套，环比上升2．4％，同比下降7．1％。美国各类旧房销售中间价为每套22．89万美元，同比上涨7．1％，连续59个月出现同比上涨。

1月份美国市场上只有169万套房屋待售，接近1999年有记录以来的最低水平。按照目前的销售速度，这些房屋供应只需3.6个月就可全部出售完毕，与去年12月份创下的纪录水平相当。在一个供需平衡的住房市场中，供应全部出售掉通常需要大约6个月。

美国房地产经纪人协会（NAR）首席经济学家劳伦斯（Lawrence Yun）指出，2017年的成屋销售预计将增长2%，达到经济衰退以来的最高水平550万套。但是，这个数字低于今年美国人口3.3%的增长率和575万人的增长数字。

楼市全面“收复失地”

房地产网站Zillow对全美35个最大都市区的调查研究发现，美国房地产公司股票的总市值在2016年上涨至29.6万亿美元，较去年上涨1.6万亿美元，涨幅近6%。

Zillow在报告中表示，“美国房地产市场已经收复房贷危机中所有损失。美国房地产市场在2006年至2012年间蒸发了6.4万亿美元。

春季“购房潮”来临

经济学家指出，市场即将迎来春季购房潮，在那段时间内需求通常会超过供应量，因此当前住房市场的供应紧缩可能会进一步恶化。

摩根士丹利的经济学家威斯曼（Ted Wieseman）认为：“相对于美国家庭的数量，房屋供应的规模要比先前的历史低位好很多。随着市场迎来春夏两季的销售旺季，当前的库存水平可能是一个更大的挑战。”

Pantheon Macroeconomics首席经济学家谢泼德（Ian Shepherdson）指出：“我们对住房市场的看法比几个月前稍微乐观一点，但我们预计销售额不会继续增加。”

如果美联储真的选择在3月加息，抵押贷款利率提高，销售额可能会受到限制。根据房贷公司房地美（Freddie Mac）的数据，30年固定抵押贷款的平均利率为4.15%。虽然本月初该利率已经下滑，但仍远高于去年3.65%的平均水平。

大城市的高端楼市受青睐

美国房地产经纪人协会表示，这波购房潮大部分集中于价格较高的房产。价格在10万美元及以下的住宅和公寓的销售额相比较一年前减少了近10%。价格在10万美元至25万美元的房产销售额轻微增长。而更高价格的房产的销售额增长了大约20%。

借助于一些举措，住房市场已经从2006年开始的萧条中完全恢复了。然而这种复苏又带来了新的机会。房地产经纪公司Redfin表示，在高需求地区，尤其是西海岸，房屋放到市场上不用一个月就会被买家买走。

2016年，在全美所有大型都市区中，俄勒冈州的波特兰是全美涨幅最大的城市。波特兰2016年涨幅达到13%，之后是西雅图和达拉斯。洛杉矶是全美最值钱的都会区，价值达到2.5万亿美元。

2017年1月，丹佛是增长最快的市场，该地区放到市场上销售的房屋平均只需23天就能够被买家买走，远远短于一年前的43天。西雅图是第二快的，只需26天，其次是奥克兰，只需27天。

随着新业主购买家具和电器，并倾向于在装修和户外设备上花更多的钱，房屋销售的火爆也应该有利于促进经济增长。另外它也会推动装修行业的发展，这有助于更新老化的房产并为整个经济体带来更多的建筑工作岗位。

新房销售遇冷：创10月新低

相比火爆的二手房市场，美国新房销售却遇冷。美国12月新屋销售总数年化数据弱于预期，录得10个月以来最低，受慢性因素影响楼市出现短缺。

美国商务部(DOC)周四(1月26日)报告显示，美国12月新屋销售下降10.4%至53.6万户，弱于预期的58.8万户，为10个月以来的最低，此前连续三个月销售强劲增长。

该数据由美国商务部公布，新屋销售数据在销售类中占据着重要地位，它直接反映出房地产市场的景气状况。

路透社分析美国新屋销售数据称，12月新屋销售在连续三个月强势增长后跌至10个月低点，就业市场接近或达到充分就业往往会支撑住房需求，但12月受慢性因素影响楼市出现短缺，供应量降至17年新低，另一方面经济学家认为目前需求受房贷利率上涨影响程度不大，按此速度清理库存只需5.8个月时间，是2015年9月以来最快。