截至 2017 年 12月，中国人是美国房地产市场最大的海外买家群体，在过去一年内支出 317 亿美元用于在美国置业。为了帮助买家更清楚地掌握美国房地产市场动态，我们整理出这份2018 年美国房地产市场预测。

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供应量成为市场关键字

2017 年，美国住房市场库存非常紧张，待售房源数量自2011年以来持续减少。2017 年底，待售房源较上年减少了 12%。

这主要受强劲需求（尤其是美国年轻人买房的需求）、缓慢的房产建设和房主售房意愿下降等综合因素的推动。新住宅建设速度虽然在稳步增长，但速度不足以显著缓解当前的库存紧张。

与今年情况类似，供应量将继续成为2018年市场走势的重要指标。虽然年底全国库存有望小幅回调，但连续三年的供应量短缺仍将使房屋销量下降、价格上涨。

全美供应量走势(2006-2016)

高税州面临税改挑战

卖房者数量恐下降

近期，众议院和参议院正就“SALT Deduction (州税及地方税减免)”的改革进行协商。

SALT Deduction (州税及地方税减免)主要包含两方面:

地产税

州&地方级收入税和消费税

目前，纳税人的自住房/度假屋/土地可享受“州&地方级地税”的减免优惠。未来，众议院建议制定地产税的最高抵税额，而参议院则希望彻底取消该项利好。虽然两院还未就此达成一致，但势必会对房屋所有者和潜在投资者产生影响。

一旦加州、纽约、新泽西、马塞诸塞、伊利诺伊这样的高税州取消SALT Deductions，可能造成居民和投资者流失。在一项针对900名屋主的调查中，三分之一的人表示如果当地政府取消SALT Deductions，自己会考虑搬到房价和生活成本较低的城市居住。据统计，今年有近25%的房屋销量受到了税改的影响。未来，具有经济和科技发展潜力的二线城市，萨克拉门托、凤凰城、亚特兰大、纳什维尔将会是人们关注的热点。

此外，税费改革还将牵扯地产出售后的“所得税减免”优惠。目前，只要屋主满足“过去5年中住满两年” 的条件，便可享受个人$250,000，夫妻$500,000的免税额度。如果新政真的将期限调高至 “过去8年中住满5年”，那么许多屋主不得不重新思考自己的卖房时间。

城市近郊小区成新宠

根据2016年美国人口普查局公布的数据，千禧一代(1981-1998年出生，目前19-36岁) 约有7540万人，占全美总人口的24.7%，位居第一。照目前的速度增长，该群体将在2036年迎来人口高峰，总数达8110万。

与他们的父辈不同，千禧一代中的高收入阶层并不偏爱有着大片草坪的郊区豪宅，转而看重城市的步行指数和物业便利，愿意住在面积较为宽敞、人文气息浓厚的都市外围小区。

住宅销售会更快

事实上，今年全美的房屋销售速度已经让人十分意外。高峰时期，25%的房子两周内就能售出，约19%的非公开交易一周内就能敲定。可想而知，基于供应减少和需求增加的双重压力，明年的房屋竞价大战将会更加激烈。

贷款利率将提高

美联储主席候选人 Jerome Powell 可能主张继续实施当前的货币政策，可能会投票支持在明年逐步提高利率。基准联邦基金利率 Federal Funds Rate （即由美国央行调控的短期利率）目前处于 1% 到 1.25% 之间。到 2018 年底，美国房地产平台预计利率将在 2% 到 2.25% 之间，大约上升 100 个基点。

目前，住宅的30年固定贷款利率在3.6%-4.2%之间，预计明年会上升至4.3%-4.5%。过去十年，美联储共对政府证劵、抵押贷款债卷和其它类型资产进行过3次大额收购，力求通过宽松的货币政策刺激美国经济，使其迅速走出 08年金融危机阴影。

美联储主席Janet Yellen

鉴于国内经济已全面复苏，美联储今年10月表示将着手降低其$4.5万亿资产包 (其中$1.78万亿为贷款抵押债卷)，逐渐缩紧货币政策。由于该动作将使借贷市场的流动资金变少，因此贷款利率也会水涨船高。对投资者来讲，房价和贷款的双高将会是不小的压力。与2016年相比，今年的月供上涨13%，预计明年涨幅会在15%-20%。

房价泡沫不会出现

即使今年美国房市的销售速度、竞价程度和需求增速屡创历史记录，房价攀升的脚步却丝毫未曾停歇。这种市场的持续繁荣不仅让投资者们蠢蠢欲动，也让人不禁担忧，害怕遭遇房市的滑铁卢。那么，2018年真的会出现房价泡沫吗？

答案是否定的。

首先，美国大环境良好，经济稳中有升。美联储表示，明年美国经济发展速度将会更快，失业率继续维持在较低水平。基于稳定的就业、持续上涨的居民可支配收入和活跃的商业投资，美联储将货币政策收紧，使利率提高。

自08年金融危机以来，中央银行已第5次进行利率上调。政策制定者表示，美联储计划在2018年和2019年分别加息3次和2次。虽然月供上涨对投资者们来说是件“坏事”，但从大局来看，正是由于该动作限制了部分购房者入场，才缓和了房价上涨幅度，使市场能够健康稳定发展。

其次，房贷审核严格，贷款比例下降。贷款价值比(Loan-to-Value) 是贷款所占房屋价值的比值，它反映了借贷市场的谨慎程度和规范性。

2008年美国房市之所以受到重创，主要源于政府大规模鼓励人民购房而导致的银行及其它贷款机构借贷要求放宽，为原本不符合条件的“次贷者(Subprime Borrower)” 提供前期利率超低的浮动型贷款。

由于后期股市的复苏和利率的升高，次贷者的房贷压力越滚越大，最后不得不通过房产拍卖退出。法拍屋的大量增多不仅拉高了供应量，也冷却了房价上涨热度。由于再也无法从房市中谋取暴利，投机者们纷纷离场，而这又进一步促使供应量上升，最终导致房价暴跌。

最后，需求实际存在，房价上升有理。十年前的房屋需求源于人为政策造成的房贷垂手可得，而如今的住宅需求则主要来自人口和移民的自然增长。当前的价格升高并不像过去那样依靠短时间需求的迅速膨胀，而是供应量短缺造成的供小于求。

在展望未来趋势时，投资者既不要单凭“价格持续上涨”来判定泡沫是否存在，也不要盲目依赖经济周期，应从整体经济环境、政府货币政策、供需改变源头等多方面考量，理性作出决策。

中国买家关注的热门美国房产市场

美国房地产平台列出了 2018 年可能最吸引中国买家的 10 大美国房产市场。这份榜单基于五个关键指标：

过去一年的就业增长

附近知名大学的数量

上一年的大学排名的变化

华人和华裔人口的比例

美国房产网站上受中国买家欢迎度程度变化的数据

这份榜单上包括几个长期受中国买家欢迎的房产市场，比如洛杉矶、奥兰多、纽约、休斯顿和西雅图。同时还包括几个新兴房产市场，比如亚特兰大、萨克拉门托、达拉斯和匹兹堡。

总结

美国房市强势进入 2018 年，比过去十年的任何时候都要坚挺。日益增强的劳动力市场使很多租房者进入购房市场，房屋所有率开始升高。不过，供应尚未跟上需求，尤其是新房建设脚步滞后，这推动了房价稳步上涨。

新房建设在 2018 年将有所增长，但库存整体上很可能依然紧张。

对于向来喜欢昂贵海滨城市（尤其是洛杉矶、旧金山、圣何塞、波士顿、纽约和西雅图等地）的中国买家来说，高端房产的竞争要比低端房产小，因为美国买家面临来自利率上升的压力。但中国买家正逐渐把目光从这些传统的热门房市向内陆市场转移，比如亚特兰大、萨克拉门托、匹兹堡以及河滨。这些市场的房价可负担性更高，同时强劲增长的就业市场和顶级的高等院校对于有意在美国购房的中国人来说具有关键的吸引力。