时间过得很快，中国房地产俱乐部房地产论坛已经举办到第十一届了！我从第一届起就开始参加。这是一个非常有意思的论坛，是一个让我们对中国房地产诸多问题进行探讨交流的平台。而且在探讨过程当中进行合作，这也推进了中国房地产业的发展。

今天我想讲两个部分。

第一个部分，就是中国现在房地产形势叫“盛世危局”。一方面是“盛世”，创造了若干个历史上的记录。一方面是“危局”。首先我认为中小房地产企业有一个自助、互助、救助的需要。我准备写个房地产行业的提案，以帮助解决对中国房地产行业平稳健康发展，提到工商联房地产商会，再由商会提到工商联，再由工商联提到政协，这是一个。今天我在这里抛砖引玉把这个问题提出来，征求一下同行的意见，我们应该向中央政府提出一些什么样的政策，来改善我们今后中小房地产企业的发展？我们中小企业自己应该怎么自助、救助、互助？我们也要推动政策制订，改善整个中小企业的生存环境。此外，中小企业自己也要对自己进行一些重新的历史定位和市场定位。也就是说，在当前的环境里面，是准备继续发展、是准备转型、还是准备转行？这些都是希望我提出一个问题，希望能够达到大家的呼应，对于中国整个房地产企业，尤其是中小房地产企业发展能够创造一个好的环境，这是第一个题目。

第二个部分，就是中国房地产企业的“走出去”，就是我们所说的“海外投资”。在五年、十年前，这个还是一个口号，而现在已成为现实，成为一种趋势。我准备了三个PPT，待会我会对这方面与大家详细交流。

第一部分：中国房地产业的“盛世危局”

“盛世危局”是当前中国房地产业的一个真实写照。

一方面，2015年和2016年上半年，中国房地产市场创造了历史新高。我坐高铁来的路上我也在看这次论坛的视频直播，虽然信号不太好，但我也断断续续地看到了对形势的相关探讨。首先，我说是“盛世”。2015年中国房地产销售额创历史新高，达到8.7万亿，明显高于2013年8.14万亿。如果按半年计算，2016年上半年的销售额又创造了一个新高，2016年1-6月份销售面积达到6.4亿平方米，销售金额达到4.8万亿，如果下半年还能再来个倍数就是9.6万亿，比去年还要高！所以从大势来说，销售额和销售面积在创历史新高。同时，我也说是“危局”。尽管当前房地产大企业的投资意愿非常强烈，而且非常疯狂，屡创新高，但房地产投资商、开发商的总体的投资能力在下降。比如2016年1-6月份房地产开发企业成交面积是9亿5千万平方米，同比下降了。2016年全国房地产开发商开发投资4.6万亿，同比增长6.1%，但是增速回落，6月份比5月份平均增速下降了1个百分点，这是投资在下降。另外，全国房地产市场高度分化，一方面是房价的泡沫化，一方面是去中心的持久化。我最近也在深圳做调研，我和两个最牛的企业谈事时听他们人力资源部门反映说已经雇不起高级员工了。比方说腾讯，我们经常谈一些话题就是你怎么想办法让我把这个公司在深圳能够落下来！在深圳落脚意味着什么？意味着你就要买一套一百来平方米的。在深圳要买一百二十平方米住宅，能够看得上的区域平均价格也需要一千万。从全国来说，库存量也就是9-12个月，有些在东北、西北非沿海地区的内地城市，五年消化不完，六年消化不完，八年都消化不完。这个市场高度分化、房价泡沫化和去库存持续化同时存在。

另外一方面，冰火两重天，大企业的盛夏，小企业在过冬。到6月份为止，中国的百强企业占据市场份额的44.5%，我相信到明年肯定能够破51%了！按照国家统计局数据，中国房企大约9万4千多家，去掉前一百家还是9万4千多家。在不到49%的市场份额里面，红海成了死海，竞争极其激烈，甚至极其恶劣。一个是说市场份额，另外说融资成本，融资成本出现了极度不平等。最近很多大型房企，碧桂园、天鹅湖，七年期放贷成本都很低。

另外中国房地产有两个根：银根、地根。2015年前四名拿地的碧桂园、万科、保利和万达，这四家房企拿地规模和全国前一百强比，就占到全国前一百强的33.56%，其中碧桂园又占到了前一百强当中的14.49%，土地资源高度集中。地根的高度集中，逐渐专业化。中小企业现在需要通过招牌挂去拿地，还很可能拿不到。另外我也奉劝大家以前地做完，往后地要看一看，如果现在也去拼着拿地，很可能陷入万劫不复。

那么我还看到不平等竞争在加剧。

这体现在以下五个方面：第一个方面是刚才所讲的融资能力和融资成本，大企业和小企业在这个方面上完全不同。第二个方面是拿地的能力，许多大企业到地方上去拿了地以后还可以找地方政府返还部分资金。而中小企业还遇到过原本和政府达成拿地以后财政返还，可换一任领导不算了，这些现象都是存在的。第三个方面是市场定价的问题，中小企业可能也是完全没有定价权。这个我是看到我们在西安投了一个中小企业，他确定房价后他做不下去，我们帮他找了一家大企业来做。大概同样的项目房价产生差别，所以中小企业的定价能力、定价权丧失了；第四个方面是市场区域化能力和区域化素质。从一个方面也可以看出来，就是市场上有千万级房企、两千万级房企、甚至将有三千亿级房企，他们的去库存化速度不一样，还有人力资源竞争和人力资源开发问题。大企业招聘方面也有优势；另外就是很多大企业比较规范，他们的各方面社保啊、红利都做得比较好。

房企竞争不平等在加剧，中小企业在现在的环境下是不是应该对自己重新定位？第一，你得知道怎么做。第二，你是转型还是转行。因为从经济规律上来说，竞争必然达成垄断，垄断的结果形成寡头。在市场的黄金时代这九万多家企业产生有其必然性，但是随着白银时代到来，随着结构性，再往下结构性都不短缺了，甚至二手房交易会逐步替代一手房交易。现在一线城市和二线城市、省会城市，二手房交易量非常大，逐步会达到一个临界点，二手房交易会盖过一手房。这样的情况在美国、欧洲都出现过。从长远来看，9万多家房企业最后是不是就剩9千家就够了，甚至9千家都不用。9千家分到30个省市自治区，一个省市有300家，有个千把家，最后竞争就是这个结果。所以从长远发展来看要早做打算，要对自己市场定位和市场去留做一个打算。

除了房地产规模的“冰火两重天”，我们还看到许多性质上的变化，性质上最显著的，而且也是最本质的变化。我认为是房地产企业在自觉的金融化和基金化。我们更加深刻的认识到，房地产从本质上来说是金融，而不是砖头瓦块的建筑。恒大就是一个特别好的案例。恒大靠的是什么？不是全靠开发能力。要说开发能力，恒大应该不比万科强，可恒大的金融做得特别好，账面上经常可以动用资金。他真的举牌完全可以保证资金量，这就是房地产金融化以后，谁的金融资源和金融掌控能力，谁就有更多发言权。房地产金融化已经成为房地产界的共识。一方面，大型房企业普遍将资产资本化，资本金融化，用来多元化的融资，来支撑它在更大规模上，更深深度上来促进房地产开发。他们一方面发行房地产基金，前十强或者前二十强房地产企业很少有不做自己的房地产基金的。另外一方面他们还很干脆去参股或者控股其他公司。比如说现在恒大现在资金动用能力非常有后劲。一方面因为买了保险公司有资金来源，另外前十强或者前百强本来就有更多富裕资金，所以他们的优势很大。反过来，金融企业也主动的联手房地产企业。很多银行、信托、保险公司等金融机构主动与房产公司达成金融上的联盟，合组基金或者合组资产管理公司，这样金融机构的钱越来越多。房地产金融化能够使金融机构的钱产生相对稳定的现金流和比较好的收益，这也是我们现在通过房地产市场发展的实质性改变。另外中国房地产企业转型或者创新的意愿和动力都是非常强劲。比较典型的一个是轻资产化，一个是互联网化。轻资产化就是和他们金融运作相关的，轻资产化形象地说就是利用我在房地产开发或者销售、或者建设、或者管理过程当中我的优势，用更少的资金去做更多的事情。典型的说法就叫我出个钮扣，你们给我配的大衣，分配的时候我多分给你，这样就做了资本金的收益。也控制了更多资产，这是轻资产化，对于中小企业资产化就是出更少的钱，向市场注入更多的能力。比如有些企业建立代建公司、建立商业管理公司、建立物业管理公司，这样也是使得自己资产更加轻，轻资产化，控制更多资产规模，减少自己的资产风险。还有互联网化，房地产的互联网化我认为到现在为止其实是房地产希望和高科技结合，已经盼了一二十年，以前是房地产加鼠标，现在是房地产加互联网，甚至是房地产加移动互联网。现在社会上有很多奇思妙想，有很多实验创造，但是什么时候能够成功，谁能够成功，很难说。总的来说就是有一个感觉，就是房地产这块东西太重了，你说互联网怎么接？可能从根本上还是说把互联网作为工具，不可能把房地产整成行业网购，是把整个产业建筑在互联网之上。当然了有一些借助互联网实际又借助金融工具的房地产金融的势头很厉害。不是房地产加互联网，是金融加互联网，总体来说房地产和互联网结合还是大有可为的。

此外，中国房地产转型市场里的一个很大变化的在于房地产企业多元化、差异化。多元化指的是房地产产业内部的多元发展，房地产从一个主体变成一个载体。比方说现在出现很多加前缀的房地产，养老地产，健康地产，休闲地产，旅游地产，度假地产，产业地产等，这是深挖，以房地产为载体产生新的产品，还有干脆多元化，跨界多元化。刚才说的是产品多元化，像万达那样，万达是有意识的去房地产化，通过电商、娱乐、金融全面发展，很可能五年十年以后万达脱掉了房地产这个外衣了。这是一个跨界发展的时代。恒大已经不是一个房地产公司了，是一个多元化公司。这个多元化实际上对于其他中小房企来说一定要量身定制，一定要紧跟潮流、时尚，因为这不同于做实验时犯错误，大企业犯错误一般就犯一个大错误。另外就是差异化。比如现在也在做的众筹模式，金融+众筹+互联网这种差异化。我说这些无论是金融化、基金化、还是多元化、差异化，都是为了说明小企业在现在大军压进，竞争不平等，兼并已经起来的情况下，要考虑转型，要基金化、多元化、差异化，互联网化。

中国房地产盛世危局之下，中小房企要自助、救助和互助。

一方面首先要自助。自助是什么呢？叫顺势而为，不能逆势而行，现在你和大房企抢地、拍地肯定是不理智，不能逆势而行，要顺势而为。走金融化、基金化、规模化、轻资产化、互联网化、规模化、差异化，通过这些途径来找到中小房企自己的发展道路，所以我就说顺势而为是中小房企的基本选择。比如我们看到的朗诗，他把自己今后发展确定三个发展方向，一个是产品差异化，告别空调暖气这种，也是用地缘热泵做取暖设备；第二资产机器化；第三市场融资化。比方莱茵置业，莱茵置业做得不错，非常漂亮。但是在这个大局里面可能未必能够进入二十强，进入十强，所以他大手笔布局，设置莱茵文化体育赛事传播公司，体育交易中心，基于体育产业。当然还是以房地产为载体，所以在顺势而为这方面关键在于是对于自己企业的自我定位，对于中小企业来说正确的进行区域定位、市场定位、规模定位、产品定位。有些小房企甚至是去留定位。定位是否准确关系到很多中小房企的生存状况。

在定位基础上，也可以搞互助。互助我们叫抱团取暖，中小企业各有长处。我有人力资源，可能在区域性里面你们做的不错，或者就是中小企业土地资源有了，资金没有，可以和其他有资金的合作。它的核心，抱团取暖、互助核心在于优势双赢或者多赢，一家明显吃亏，一家明显占便宜这样事情不要做下去，要有一个很好的心态，这样实现互助，互助的形式呢是合作、合并、并购。当然我后面会重点讲第二个问题，走到国外去。现在走到国外去成为一个趋势，我看到有不少中小企业也起动这样一个路径，但是我感觉中小企业房企无论是资源配置还是其他配置来说不都能拿到一个项目，然后从头开始做。那么就我们的经验来说还有一个好处能够达到一个规模化、定价权、降低进入门槛。现在我们合作的企业单个投资金额是七万美金，对于这样合作伙伴我们基本上会照顾一下。有这样一个现象，这些中小企业的第二代都从海外学习回来了，他们普遍存在一个问题就是不愿意接班。我们帮他做海外投资的时候，他们同时参加到我们企业来，全过程的参加项目。这个就是中小企业的自助、互助，当然也需要相应政策支持。

此外，还要对于中小房企进行救助，帮他们脱危解困。总体来说对于中小房企，对于中小房企就业人员，对于向中小企已经提供了金融支持的金融机构，对于社会，对于政府都是一件好事。所以如果一个中小企业，虽然从全国规模是一个中小房企，但是你如果是被拍卖，这个带来的后果一定是非常非常好的，银行坏账可以收回成本。对于社会稳定来说，这个确实是一个很重要的。我们现在怎么来开展，提到这个提案以后如何开展中房企生存状况和三四线城市房地产状况的目标。我们对各地房地产商会会长、秘书长了解情况，然后进行一些实地调查，取得样本；和金融机构展开协商，展开调查，看一看金融机构、互联网资产产生现状。所以我相信大企业、大房企，金融违约非常少，这个情况有多严重，现在都是五个概念，一些金融机构明明是不良资产，他在表上没体现出不良资产，但是通过借新还旧，挪到资产管理公司去，真正解决这个问题还是转后面，看看这个里面有没有可以打包、可以解决、甚至于可以产生盈利的资产。昨天我在上海参加清华大学的研讨会，他们研究的问题都非常专业化。在非标不良资产如何变成标准化资产之间有一个整理，其实我们对于中小企业的脱危解困是一个整理过程，使它能够变成可以交易的资产；另外就是开展脱危企业环境政策现状和政策改善，这个需要很多工商、税务、金融机构、金融借款进行各方面讨论、研究。比方说我们想提出就从各方面的政策性改善，一个就是能不能在三四线城市首先开展房贷冲抵个人所得税，在一二线城市采取这种方式会产生很多的问题，冲抵个人所得税越多，但是三四线城市就是说政府为了解决三四线房地产积压，把农民引进城来买房子，这个不靠谱，但是房地产、房贷冲抵个人所得税如果在三四线城市先行试点，我相信对三四线城市购买力释放是有好处的。第二对于中小房企对于金融机构贷款产生违约和产生的坏账能不能进行保金融机构的本，免掉一部分问题。在这种情况下，如果还不能，那么让别的企业并购。因为有些企业也提出，原来一个不可行项目变成可行了，对于金融机构来说，总有一天要爆发，这一届行长不爆发，下一届行长要爆发，而且拖的越长，你损失利息越多。然后对于营改增，税收改革产生的，对于房地产企业特别是中小房地产企业产生的困惑进行答疑解惑。有一定政策界限，有很多政策是清晰的，这个能进，我的税一定能进。我们的感觉是营改增以后，并不能达到减轻税率的目的，那么要达到这个减轻税率，我们能不能倒逼过来，使得政策更加合理，当然这个都是要和有关部门进行商讨的。

第四是要对于中小企业、中小房地产企业主动退出房地产企业进行辅导和辅助。同时对于大型房企，希望与合作、并购、合并怎么提供支持金融。因为这些你要去并购的时候，往往都是以一个突然突发的事件，肯定不在我今年财务预算里面，这时候大企业也会受不了，能不能提供金融支持。其实我们的金融机构除了银行、保险公司以外，其他的非银行金融机构，基金银行、信托公司本质上不应该做信贷，更该做证券类投资，对于大型房企并购项目也是一个非常好的发展。这些方面是需要和各级政府部门、和各个房地产的、社团组织进行商量，力图使得中小企业生存困境有所改变。能够使去产权、去库存，特别是房地产方面去产权、去库存有一个真正的落实。当然我们作为最直接的、最基础的我们先做好自己的本职工作，现在若干个房地产互助基金成立了，我们正要为房地产企业脱危解困提供实实性帮助，使得我们政策建议能够发展，真正推进中小企业的发展。我期望全国的中小房地产企业能够抱团取暖，通过自助、互助等方式促进中国房地产市场的发展。

来源：源于在中国房地产俱乐部第十一届京津论坛上的讲话