今年上半年，在美联储加息、贸易摩擦升级等因素影响下，全球金融市场大幅波动，但美元资产的表现却“一枝独秀”。加上过去一段时间以来，人民币面临着较大的贬值压力，投资者海外资产配置的兴趣更为浓厚。

　　而在接受21世纪经济报道采访的投资分析人士看来，尽管目前看来海外资产配置颇具吸引力，但应将其视为一项长期的投资策略，而不应该简单地与短期的汇率变化挂钩。就目前的形势来看，在全球各类资产中，美元资产仍然最受追捧。

1房产投资仍受追捧

　　诺亚财富首席研究官夏春博士接受21世纪经济报道记者采访时表示，今年以来，美元升值和美联储加息引发全球市场分化，主要体现在发达市场要比新兴市场表现得更加理想。即使在发达市场，美国的情况也要比日本和欧洲好一点。

　　高净值人群或者已有海外资产配置习惯的人群，现在倾向配置海外的房地产和保险资产，其中尤以美国地产最受追捧。

　　根据胡润百富今年6月的报告，调研显示，48%的高净值人群的海外房产资产占总资产的5%及以下 ，并希望提升到5%~20%之间。对高净值人群来说，海外置业的目标主要体现在三个方面：自住型、投资型、度假型，分别占比49%、46%、5%。超过一半的高净值人群愿意投入300万~600万人民币在海外置业上，16%的人愿意投入600万~1200万人民币。性价比、投资价值、永久产权、地段是优先考虑的置业因素。

　　诺亚财富认为，特朗普的税改或将提高民众租房热情，降低买房热情。投资美国房地产，应注意到美国住房租赁市场的新发展机遇。比如说，美国郊区城市及中等房价房地产市场租金增长率最高。

　　美国人口普查局的房地产数据也印证了这一点：2006年至2016年间，美国新增家庭760万户，但其中选择购房的家庭相对较少，而选择租房的家庭比例大幅增加，其份额从2006年的31.2%上升到2016年的36.6%，这一数据接近50年来的最高点。

　　“从房价、当地居民的收入，或者说租金和房价的比值来看，海外市场几乎都比国内市场的投资价值要好。中国的房价其实已经基本到顶了，我们在过去一段时间已经目睹了可能是中国房价的最后一波疯涨。”夏春对记者分析称，“所以，从配置的角度来讲，海外的房地产配置其实还是比较健康的，这里面最重要的原因是，在过去这些年美国的家庭负债率实际上是在下降的，因为美国是通过政府加杠杆（而非居民加杠杆）的方式来应对金融危机。”

　　“美国平均房价已经超过了2008年的高点了。但2008年的高点是美国人依靠高杠杆支撑的，而这一次的房地产上行是比较健康的。因为美国家庭负债相对过去比较低，再加上现在全球的需求，包括美元的回流等因素，所以，我认为，美国的房地产繁荣还会持续一段时间。”夏春说。

　　美国最大的房地产数据平台Zillow集团的数据就显示，2017年，美国住房市场库存非常紧张，截至2017年底，待售房源较上年减少了12%。Zillow预计，2018年美国全国房价将上涨6%，这意味着美国房价上涨速度将是美国工资涨幅的两倍以上。

　　2房产投资选择哪里？

　　德州（楼盘）房地产商协会（TexasAssociation of Realtors）的最近一项报告显示，对于国际购房者来说，德州是热门地区之一，全美排名第三。在卖给国际买家的美国房屋中，德州占9%

　　一年一度的《德州国际购房者报告》（Texas International Homebuyers Report）于8月29日发布，详细列出了从2017年4月至2018年3月的过去12个月间，来自全球的购房者为德州的经济注入了多少资金。其中显示，2万4012座德州房屋被出售给国际购房者，总销售额为108.9亿美元（不过，跟前一年相比却逊色不少。从2016年4月至2017年3月，在卖给国际买家的美国房屋中，德州占据了12%，总销售额多达186.6亿美元）。

　　值得一提的是休斯顿在德州城市中表现亮眼，最近再次成为首次购房者的最佳选择之一。个人理财网站SmartAsset最近公布的一份新报告发布了2018适合初次购房者的10佳城市，休斯顿位列第四！达拉斯第十！

　　网站分析了7个因素来决定初次购房者应该在哪里定居：美国住房与城市发展部（HUD）批准的贷款机构的数量、贷款基金比率（loan funding ratio）、每平方英尺的平均价格、负担能力比率（affordability ratio）、稳定性评分（stability score）、价格差异（price variance），以及2012至2017年间负增长季度（negative quarter）的数量。

　　休斯顿值得夸耀的包括有每平方英尺仅87.50美元的价格，以及71%的贷款批准率。此外，在年度同一季度的房价上，休斯顿没有出现过负增长（今年早些时候，地产网站Zillow将休斯顿评为了适合初次购房者的第三佳城市，使用的是包括降价和房屋存量在内的不同标准）。

　　在SmartAsset的初次购房者10佳城市榜单上，德州有3个地区入围，休斯顿排名第4，圣安东尼奥排名第7，达拉斯位居第10。圣安东尼奥在负担能力上表现不错，休斯顿则被认为是可投资的安全房产市场。

　　德州城市整体表现都很不错，进入该网站前25的城市还有：沃斯堡（FortWorth，11）、阿灵顿（Arlington，14）、科帕斯克里斯蒂（Corpus Christi，16）、埃尔帕索（El Paso ，20）和奥斯汀（24）。